حق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري في القانون المصري واليمني والتشريعات الوضعية المشجعة للاستثمار

الدكتور/ عبد الكريم يحيى الصوملي

3/18/2024

يمكنك تنزيل الدراسة من هنا

حق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري في القانون المصري واليمني والتشريعات الوضعية المشجعة للاستثمار

 

الدكتور/ عبد الكريم يحيى الصوملي

                   

ملخص
يعد حق التملك من الحقوق التي يختلف مركز الأجنبي عن مركز الوطني من حيث التمتع بها والاعتراف بها من الدول المضيفة والمجتمع الدولي، وبالأخص الاعتراف بمدى تمتع الأجنبي بالحق في تملك العقارات والأراضي وهل هو حق يقره القانون الدولي ويفرضه على الدول بمعاملة الأجنبي بالحد الأدنى من الحقوق المقررة للأجانب في المواثيق والأعراف الدولية والدول المتمدنة أم أنها رخصة من الدولة تنظم ملكيتها بما يحقق مصالحها؟
والقانون الدولي العام يعترف لكل دولة ذات سيادة بالحرية الكاملة في تنظيم ملكية وحيازة الأموال بصفة عامة داخل إقليمها، سواء أكان المال المستثمر وطنياً أم أجنبياً؛ ومع ذلك فإنه يجب على الدول النامية الساعية نحو التنمية والتقدم الصناعي وهي تخطط لمستقبل واعد لبلدها عليها أن توجه سياساتها الوطنية تجاه التوسع في ملكية وحيازة واستثمار الأجانب في قطاعاتها الاقتصادية المختلفة ومنها مجالات الاستثمار العقاري، لخلق مزيد من فرص العمل وتقليص الفقر.
وسنتطرق لحق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري محل الدراسة انطلاقاً من القوانين المشجعة للاستثمار أهمها التشريعان المصري واليمني مع الإشارة إلى الأنظمة الخليجية وبعض التشريعات العربية والأجنبية بحسب مقتضيات البحث وتوفر المادة العلمية؛ وعلى تنوع العقارات والأراضي والغرض من تملكها والانتفاع بها تم تقسيم الدراسة إلى محورين أولاً: التعرف على موقف التشريعات الوضعية في مدى حق الأجانب بتملك وإدارة المشروع الاستثماري العقاري في قوانين الاستثمار بداية بالتشريع المصري ثم  مقارنته بالتشريع اليمني، مع الاهتمام بالأنظمة الخليجية وبعض التشريعات المشجهة للاستثمار، وثانياً: دراسة شاملة نتعرف من خلالها على الاستثمار العقاري، ومدى تمتع المستثمر الأجنبي بالحق في التملك والانتفاع بالعقارات في الدولة المضيفة لغرض الاستثمار في التشريعين المصري واليمني والتشريعات المقارنة، ويسبق ذلك بيان مفهوم حق الأجنبي في الاستثمار العقاري ونتطرق لمعرفة الاستثمار الأجنبي والاستثمار العقاري للأجانب وبيان أنواع وصور ومجالات الاستثمار العقاري لدى الاقتصاديين والقانونيين وغيرهم وختام البحث بيان ما توصل إليه البحث من نتائج وما يقترحه من توصيات.
المقدمة
الحمد لله رب العالمين حمداً يليق بجلال وجهه وعظيم سلطانه والصلاة والسلام على المبعوث رحمة للعالمين سيدنا محمد وعلى آله وأصحابه ومن اتبع سنته واهتدى بهديه إلى يوم الدين.
أما بعد:
باعتبار أن أهم ركائز البيئة الاقتصادية والاستثمارية والمتمثلة في ضرورة تشييد بنية قانونية تحتية قادرة على وضع إطار قانوني مناسب تنتعش في ظله الاستثمارات المختلفة، فبدون تشريعات وقوانين تساير روح العصر وتتلاءم مع التحولات الاقتصادية والاجتماعية التي يشهدها العالم الآن، فلن يمكن جذب المزيد من الاستثمارات الوطنية والأجنبية؛ لذا كان لزاماً على المشرع المصري واليمني أن يميل إلى إصدار قوانين استثمارية تساير العصر وتواكب التطور الملحوظ لجذب الاستثمارات لتحقيق ما تصبو إليه الدولة المضيفة من الاستثمار لدعم اقتصادها الوطني وتوفير مناخ استثماري وتشريعي مناسب يحقق الهدف المنشود، وهو يبث الطمأنينة في نفس المستثمر وذلك بإزالة العوائق القانونية والاقتصادية وتيسير وتقرير المزيد من الإعفاءات والحوافز للشركات المستثمرة، ومنها إقرار أحقية الشركات الأجنبية في تملك الأراضي والعقارات لغرض مزاولة النشاط الاستثماري، وتخصيص أراض للشركات لإقامة المشاريع عليها، سواء بمقابل أو بدون مقابل، وتقرير أحقية الأجنبي في ملكية المشروع وإدارته، سواء بالإنفراد أو المشاركة مع إقرار الضمانات الكافية لحماية أمواله من المخاطر غير التجارية كما سنرى في ظل قانوني الاستثمار المصري رقم 8 لسنة 1997م، وقانون الاستثمار اليمني رقم 15 لسنة 2010م.
وعلى ضوء ذلك سعى المشرع المصري واليمني لتشجيع الاستثمار في المجالات ذات الأولوية القومية في الدولة ومنها مجالات الاستثمار العقاري. ممثلة في مشروعات الإسكان والتعمير وذلك ببناء الوحدات السكنية في مختلف المستويات سواءً بقصد الإيجار أو التمليك أو (حق الانتفاع) وذلك بإقامة المدن السكنية وإنشاء المناطق ذات الطبيعة الخاصة، وإقامة المجمعات العمرانية الحديثة أو المناطق الصناعية الجديدة بما في ذلك تهيئة الأرض وتجهيزها بالمرافق والخدمات الأساسية بغرض تقسيمها وبيعها أو تقرير حق الانتفاع بها أو تأجيرها .
أولاً: موضوع البحث وأهميته وأسباب اختياره: 
يعد موضوع البحث: (الاستثمار العقاري) من أهم الموضوعات، وذلك لأنه يتناول حقاً أصيلاً هو حق الاستثمار في مجال العقارات، ولأن الدول– خاصة النامية منها– تحتاج إلى مزيد من تدفق الاستثمارات في مجال العقارات من أجل تحقيق النمو الاقتصادي وخلق مزيد من فرص العمل وتقليص الفقر، إذ يعد الاستثمار في مجال العقارات بالنسبة للدول النامية والأسواق الناشئة ضرورة أكثر منها في اقتصاديات الدول المتقدمة.
إن العقارات مخزن الثروة ورمز القيمة ومظهراً لوجاهة الفرد في المجتمع، وهي باستقرارها في حيزها أحد اهم مظاهر سيادة الدولة في النظام الدولي العام .
وعلى ضوء ذلك تسعى الدول المضيفة إلى تشجيع الاستثمار في المجالات ذات الأولوية القومية في الدول ومنها مجالات الاستثمار العقاري المتمثل في مشروعات الإسكان والتعمير، وذلك ببناء الوحدات السكنية بمختلف المستويات سوء بقصد التمليك أو الإيجار وذلك بإقامة المدن السكنية وإنشاء المناطق ذات الطبيعة الخاصة، وإقامة المجمعات العمرانية الحديثة أو المناطق الصناعية الجديدة بما في ذلك تهيئة الأرض وتجهيزها بالمرافق والخدمات الأساسية بغرض تقسيمها وبيعها أو تقرير حق الانتفاع بها أو تأجيرها .
وتكمن أهمية البحث في موضوع: الاستثمار العقاري دراسة مقارنة في القانون اليمني والمصري في أن هذا الحق يرتبط بطبيعة الإنسان ذاته وما جبل عليه من حب المال ورغبته في التملك والانتفاع في مجال الاستثمار العقاري، وبالرغم من أهميته تلك لكنه لم يحظ بالدراسة الكافية والوافية على مستوى الفقه القانوني أو على مستوى التشريعات المشجعة للاستثمار. 
ويعد الاستثمار العقاري من أهم مجالات الاستثمار في العصر الحديث؛ نظراً لحاجة الإنسان للعقار بقصد السكنى له ولأسرته، وحرية الانتفاع بالمسكن أو حرية استعماله.                          - يقصد بها استعمال المسكن بحرية، من حيث ترتيبه أو تنظيمه كما يحلو له- . أو بقصد مزاولة المهنة التجارية أو الصناعية التي يبتغي منها اكتساب الرزق والعيش الكريم، أو لغرض الاستثمار لتحقيق الربح، ولأنه يعد من آمن أنواع الاستثمارات؛ لعدم تعرض رأس المال للهلاك أو الضياع بالكلية؛ ولوجود نسبة ضمان عالية ضد مخاطره، فضلاً عن وجود نسبة عالية للربحية تزداد دوماً بمرور السنين، علاوة على أن رأس المال فيها غالباً لا يتأثر بانخفاض الأسعار إلا في حالات قليلة وعند حدوث أزمات اقتصادية بعينها .
وفي الغالب فإن معظم الناس يفضلون الاستثمار العقاري الذي يضمن لهم ثلاثة أمور وهي: المحافظة على رأس مالهم، تقديم أكبر نسبة ممكنة من الربح، وبقاء مالهم في متناول أيديهم ليستعملوه متى شاءوا   إما ببيعه أو إجارته أو رهنه.
ثانياً: سبب اختيار البحث وأهم إشكالاته:
إن تشريعات الاستثمار في غالبية الدول لم تضع قيوداً على حرية المستثمر الأجنبي، فيما يتعلق بمقدار رأس المال المستثمر، تشجيعاً لانسياب الاستثمارات الأجنبية، ذلك أن فرض حد أدنى للاستثمارات يقود إلى إحجام المشروعات الصغيرة عن الدخول في مجالات الاستثمار، أما فرض حد أقصى للمبالغ المستثمرة « هو تحديد نسبة مشاركة العناصر الأجنبية في رأس المال المستثمر فمن شأنه أن يؤدي إلى تحجيم الاستثمارات الأجنبية بالوقت الذي تكون فيه الدولة المضيفة في أمس الحاجة للمزيد من هذه المشروعات الاستثمارية .
وما دامت تلك الشركات الأجنبية القادمة إلى مصر واليمن لإقامة مشروعها الاستثماري الراغبة فيه ضمن إحدى المجالات المحددة سلفاً في ظل قانوني الاستثمار المصري واليمني فإنه يتطلب من تلك الشركة الراغبة في مزاولة نشاطها على الإقليم المصري واليمني:
1-    تحديد موقفها بدايةً هل تريد أن تتملك الشركة والمشروع الاستثماري معاً وبالكامل (حصص وأسهم الشركة) بصورة منفردة أي السيطرة الفعلية على المشروع المزمع إنشاؤه مالياً وإدارياً دون مشاركة وطنية، أم أن هذه الشركة الاستثمارية ترغب بمشاركة الدولة المضيفة أو إحدى قطاعاتها العامة والخاصة أو مشاركة القطاع الخاص أو مواطني الدولة وهل هذا الحق مقرر في قانون الاستثمار المصري واليمني أي وقبل كل ذلك هل يسمح المشرعان المصري واليمني بانفراد المستثمر الأجنبي بالمشروع الاستثماري ليصبح له حرية الاختيار في الانفراد أو المشاركة بملكية المشروع وإدارته.
2-    وكذلك يتطلب من تلك الشركة للبدء في إقامة مشروعها الاستثماري أرضاً يقف عليها المشروع سواء لإقامة الشركة أو لمزاولة المشروع الاستثماري لذلك يجب على المستثمر الأجنبي شراء أرض أو عقار ليقيم مشروعه الاستثماري عليه أو إقرار حق الانتفاع على هذا العقار لمدة طويلة أو حتى إجارتها سواء لإقامة الشركة أو المنشأة ذاتها أو لإنشاء المشروع الاستثماري ككل.
لذلك كان اختيارنا لهذا الموضوع، بالإضافة لعدة أسباب أهمها :
-    ما يؤدي إليه حق التملك والانتفاع بالعقارات دون ضوابط من المساس بركن من أركان الدولة ألا وهو ركن الإقليم، إذا السماح للأجانب بتملك العقارات والاستثمار في مجال العقارات  في دولة ما معناه تملك جزء من إقليم هذه الدولة، والإقليم هو: (ذلك الحيز المكاني الذي تستأثر به الدولة لتمارس عليه سيادتها) ، وهذا يؤدي إلى المساس أو الانتقاص من سيادة الدولة على إقليمها. 
-    ويهدف البحث إلى تكوين رؤية واضحة عن المناخ الاستثماري في البلدان محل الدراسة والتي تعد من أكثر البلدان التي تحاول جذب الاستثمارات الأجنبية وخاصة في مجال الاستثمارات العقارية، ويتمثل ذلك في حفظ حقوق المستثمرين ومنحهم أفضل الضمانات والحوافز، فلكي تجذب هذه البلاد المستثمر للاستثمار فإنها تقوم بمنحه عدداً من حوافز ومزايا الاستثمار ومن أهم تلك الحوافز أن تسمح للأجنبي بتملك العقارات أو تقر له الانتفاع بها بمقابل أو بالمجان، وإعفائه من الضرائب، وذلك بهدف إقامة المشروعات الاستثمارية العملاقة في البلد المضيف بالإضافة إلى الاستفادة من تقنيات المستثمرين، ولتطوير المستوى التكنلوجي لدى هذه البلدان، والحد من البطالة لديها، وتحسين مستوى أدى ميزان مدفوعاتها، وحل قضايا المشاكل السكانية.
ثالثاً: الصعوبات التي واجهت الدراسة: 
مع الاعتراف بالجهود المبذولة للفقه المصري في محاولة تسليط الضوء على ما أتى به قانون الاستثمار المصري رقم (8/1997م) من ضمانات وإعفاءات وحوافز تشجيعية للاستثمار في المجال العقاري على الإقليم المصري لكنه لا توجد دراسة مفصلة حول الموضوع في القانون اليمني إلا في جزء من الرسائل العلمية  فإن هذه الدراسة تهدف إلى إبراز مزايا وعيوب الاستثمار العقاري لاسيما مع صدور تشريع حديث في اليمن قانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م، أضف إلى ذلك الاستفادة من مقارنتهما بقانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم (8) لسنة (1997م). 
رابعاً: منهج الدراسة وتقسيم الرسالة:
لو دققنا النظر في عنوان بحثنا هذا حق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري لوجدناه يتضمن عنصرين هامين الأول: حق الأجنبي في التملك العقاري لغير غرض الاستثمار، ويقصد به تملك العقارات للأجنبي الراغب بالإقامة لغرض المأوى والسكن له ولأسرته أو لمزاولة النشاط المهني والتجاري الذي لا يخضع لقانون الاستثمار ويكون الغرض منه أحقية الأجنبي بالعمل في البلد المضيف ليقتات منه ويعيش حياة كريمة في البلد المضيف وليس بقصد جني الأرباح والأموال الطائلة.
وينظم أحكامها قانون تملك غير المواطنين للعقارات كالقانون رقم (230) لسنة 1996م بشأن تنظيم ملكية غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، وكذلك القانون رقم (23) لسنة 2009م الخاص بتملك غير اليمنيين للعقارات، أما القوانين المتبعة في هذا البحث والتي سنسترسل فيها لمعرفة مدى حق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري وفقاً لأحكام القوانين المشجعة للاستثمار في مصر واليمن وبالأخص قانون رقم (8) لسنة 1997م بشأن ضمانات وحوافز الاستثمار المصري وقانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م وسنعتمد في هذا البحث الدراسة الرأسية المباشرة.
-    بالقيام بدراسة الوضع القانوني في التشريع المصري ثم نتبعه في ذات الموضوع في التشريع اليمني حتى نصل لمقارنتها بشكل تتابعي ورأسي في التشريعات المقارنة مع الاهتمام بالأنظمة الخليجية والتشريعات العربية والأجنبية بحسب المادة المتوفرة وبحسب مقتضيات البحث .
انطلاقاً من النصوص القانونية المنظمة للموضوع في التشريعين المصري واليمني، ولهذا سنعتمد في هذا البحث المناهج الآتية:
-    المنهج التحليلي: لتحليل النصوص وشرحها، وبيان العلاقة فيما بينهما، ومدى إمكانية مساهمتها في تحقيق الدور الذي استهدفه المشرع منها لتنظيم حق الأجنبي في التملك والانتفاع بالعقارات وعرض موجز للآراء الفقهية. 
-    المنهج الاستقرائي: وذلك بعرض النصوص القانونية محل الدراسة واستقرائها واستنباط مدلولاتها والتعليق عليها.
-    المنهج التاريخي والمقارن: لمقارنة النصوص القانونية القديمة والحديثة في التشريعات محل البحث في البلد الواحد للاستفادة من التطور التشريعي المتلاحق، وكذلك مقارنتها بمثيلاتها في التشريعات المقارنة لمعرفة عناصر الاتفاق والاختلاف بما يمكننا من تكوين تصور واضح ودقيق ومحدد للكيفية التي عالجت بها التشريعات محل الدراسة الاستثمار العقاري.
خامساً: تقسيم خطة البحث والدراسة:
ولتنوع الاستثمار في مجال العقارات والأراضي والغرض من تملكها والانتفاع بها وإدارتها؛ تم تقسيم البحث إلى مبحثين ويسبقهما مقدمة ومبحث تمهيدي على النحو التالي:
-    المقدمة:
-    المبحث التمهيدي: ماهية حق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري؟
-    المبحث الأول: مدى حرية المستثمر الأجنبي في الانفراد بملكية وإدارة المشروع الاستثماري.
-    المبحث الثاني: مدى تمتع المستثمر الأجنبي بحق تملك العقارات والأراضي اللازمة لإقامة المشروع الاستثماري.
-    الخاتمة. 
-    النتائج. 
-    التوصيات.

المبحث التمهيدي
ماهية حق الأجنبي  في التملك والاستثمار العقاري
المطلب الأول
مفهوم الاستثمار الأجنبي
أولاً: تعريف الاستثمار في ظل التشريعات الوضعية المشجعة للاستثمار:
لم تتضمن تشريعات الاستثمار في مختلف الدول تعريفاً دقيقاً للاستثمار وإنما لجأت بعض الدول منها مصر إلى تعريف رأس المال الأجنبي لتمييزه عن رأس المال الوطني، وذهبت تشريعات أخرى إلى تحديد الاستثمار بصورة مباشرة وغير مباشرة في ظل القوانين.
ويتضح من ذلك أن المشرع المصري قد أغفل عن عمد في قانون الاستثمار رقم (8) لسنة 1997م تعريف الاستثمار أو تحديده أو إدراجه ضمن رأس المال الأجنبي بل إن المشرع المصري قد سوى بين المستثمر الأجنبي والمستثمر المصري فيما يتعلق بالاستفادة من المزايا والضمانات التي قررها القانون، وإن لم يعرف المشرع المصري الاستثمار لكنه بدلاً عن ذلك ذكر مجالات الاستثمار على نحو من التفصيل حتى إنه لم يشأ المشرع التضييق من مفهوم الاستثمار لتتمكن السلطة التنفيذية من الاستفادة من أحكامه أو بالزيادة في مجالاته حسبما تقتضيه ظروف البلاد السياسية والاجتماعية والاقتصادية ، وبالرجوع إلى العديد من قوانين الاستثمار في الدول المضيفة وخاصة النامية منها وجدنا منها ما يشير إلى تعريف الاستثمار ومنها ما يشير إلى تعريف المال المستثمر حيث اتفقت بدرجة أو بأخرى على اعتبار ما يلي مالاً مستثمراً في قانون الاستثمار .
وقد بينت المادة (2) فقرة (17) من قانون الاستثمار اليمني رقم (22) لسنة 2002م أن المقصود بمصطلح المال المستثمر- في تطبيق هذا القانون- القيمة المقدرة بالمال الأجنبي أو المحلي المستثمر بالمشروع  . 
أما قانون الاستثمار اليمني الجديد رقم (15) لسنة 2010م فقد أخضع مفهوم الاستثمار لتعريفين فعرفه أولاً تعريفاً مباشراً في الفقرة (11) من المادة (3) والتي نصت على أن الاستثمار هو «توظيف رأس المال في المشروع من قبل المستثمر للحصول على فائدة أو حقوق ملكية فكرية أو فوائد مادية أو غير مادية، بما في ذلك نفقات التأسيس والحفاظ على المشروع أو صيانته».
وعرفت الفقرة الثانية عشرة من المادة الثالثة من قانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م المشروع بأنه «المشروع الاستثماري الذي يقوم بإنشائه المستثمر وفقاً لهذا القانون .
وقد عرف الاستثمار ضمن مدخلات وعناصر رأس المال في نفس نص المادة الثالثة الفقرة (9) والتي عرفت رأس المال بأنه: رأس المال المحلي أو الأجنبي المستثمر في المشروع بما في ذلك.
أ-    العملة الأجنبية والعملة المحلية، وأي شكل من أشكال الأصول النقدية (السائلة).
ب-الأصول وأي ممتلكات منقولة خاصة بالمشروع.
ج-    الممتلكات غير المنقولة بما في ذلك الأراضي والمباني. 
د-    حقوق الملكية الفكرية أو أي حقوق معنوية أخرى مثل التراخيص وبراءة الاختراع والعلامات التجارية والحقوق الأدبية الأخرى والمسجلة داخل الجمهورية أو المسجلة خارج الجمهورية متى كانت محمية بموجب اتفاقية دولية أو ثنائية تكون الجمهورية طرفاً فيها.
ه-أرباح المشروع المعاد استثمارها .
ثانياً: التعريفات المختارة التي يرجحها الباحث لمفهوم الاستثمار الأجنبي:
سنقوم هنا بعرض وترجيح بعض التعريفات الخاصة بالاستثمار الأجنبي والتي وجدناها تشمل معظم عناصر الاستثمار الأجنبي ومجالاته وتقسيماته وأنواعه والمراد منه وبما يحققه من مصلحة المستثمر الأجنبي والدولة المضيفة، باعتبار أن هذه التعريفات تصلح أن تكون مرجعاً أساسياً لكل باحث قانوني أو اقتصادي يريد أن يتوسع في تعريف مفهوم الاستثمار الأجنبي.
ونوصي التشريعات الوضعية بالاقتباس منها قدر الإمكان لشمولها وإحاطتها جُل العناصر القانونية والاقتصادية للاستثمار؛ وحيث إن الفقه لم يصل أو يتفق على تعريف جامع مانع للاستثمار فإننا نرى مع البعض أن وضع تعريف شامل وعام وجامع للاستثمار يستوجب أن يحتوي على جميع عناصر الاستثمار والمتمثلة في أموال مملوكة لأجانب وإسهام تلك الأموال في المجالات التنمية المحدودة في البلد المضيف ووفقاً للقانون وبقصد تحقيق عوائد مجزية .
وفي محاولة لوضع تعريف يحتوي على كل عناصر الاستثمار ذهب البعض إلى أن الاستثمار الأجنبي وبحق هو: «إسهام غير الوطني في التنمية الاقتصادية أو الاجتماعية للدولة المضيفة بمال أو عمل أو خبرة، بمشروع محدد، بقصد الحصول على عوائد مجزية وفقاً للقانون .
يتبين من هذا التعريف بأنه .
1-    يقصر صفة المستثمر على المستثمر الأجنبي دون المستثمر الوطني سواء أكان شخصاً طبيعياً أو معنوياً.
2-    يشمل جميع الأموال بجميع صورها مهما كانت طبيعتها (مادية أو معنوية، نقدية أو عينية، حقاً فكرياً أو حقاً صناعياً).
3-    يفرق هذا التعريف بين الأموال المستثمرة والأموال التي تقدم من الدول والهيئات والمؤسسات الدولية كالإعانات والقروض وغيرها من الأغراض التي لا تهدف إلى الربح.
4-    قرر هذا التعريف حق الدولة المضيفة للاستثمار في التوجيه والرقابة على الاستثمارات الأجنبية بما يتفق مع قوانينها ويتلاءم مع خطط التنمية الاقتصادية لها وذلك بما أورده من عبارة وفقاً للقانون.
وبذلك يتسع مدلول القانون الذي يطبق على الأموال المستثمرة ليشمل التشريعات الوطنية، أو العقود أو المعاهدات التي ترتبط بها الدولة المضيفة للاستثمار والتي تنظم جميع أحكام الاستثمار سواء كانت موضوعية أو إجرائية بدءاً من الحصول على ترخيص الاستثمار، ومروراً بالحماية التي تقدم للاستثمارات الأجنبية وما يتقرر لها من امتيازات وتسهيلات، وانتهاء بتنظيم وكفالة تحويل وإخراج الأموال الخاصة بالمستثمر الأجنبي .
ومن التعاريف المختارة ما اقترحه البعض من تعريف الاستثمار الأجنبي بأنه: «قيام شخص أجنبي طبيعي أو اعتباري، بنقل أصول مالية أياً كانت طبيعتها من دولة تدعى الدولة المصدرة لرأس المال إلى دولة أخرى تدعي الدولة المضيفة بهدف تنميتها اقتصادياً، وذلك بإقامة مشروع اقتصادي أو المشاركة برأس مال مشروع قائم بقصد تحقيق عوائد مجزية، وفقاً لقانون الدولة المضيفة . ونلاحظ من هذا التعريف أنه يكاد يتفق مع التعريف السابق باستثناء أن التعريف الأول كان مجملاً وعاماً ولم يتوسع في الألفاظ والمعاني الداخلة في تعريف الاستثمار حيث ضيق من تعريف المستثمر الأجنبي بقوله: إسهام غير الوطني، أما التعريف الثاني فقد بين وأوضح ما أجمله التعريف الأول بالتوسع في مدلولات تعريفه للاستثمار، فمثلاً عرف المستثمر الأجنبي بأنه: قيام شخص أجنبي طبيعي أو اعتباري، وكذلك وفقاً لقانون الدولة المضيفة، فقد حدد الأجنبي بشكل واضح كما حدد القانون بأنه قانون البلد المضيف، وبذلك فإن التعريف الثاني أكمل التعريف الأول بصياغة تفسيريه متوسعة لمعاني مفردات التعريف الأول، وعليه فإن كلاهما اشترك في احتواء أهم عناصر الاستثمار والمتمثلة في.
1-    أموال مملوكة للأجانب أياً كانت طبيعتها.
2- مشاركة تلك الأموال في مجالات التنمية المحددة في قانون البلد المضيف.
3- قصد المستثمر من الاستثمار تحقيق عوائد مجزية له.
4-    التزام المستثمر والدولة المضيفة بالقانون.
ومما تقدم نصل إلى أن بعض قوانين الاستثمار العربية قد تجنبت وضع تعريف محدد للاستثمار، واكتفت بأن تعرف المال المستثمر، وحسناً ما فعل المشرع في تلك الدول بعدم إيراده تعريفاً للاستثمار، ذلك أن وضع تعريف محدد للاستثمار ليس من مهام المشرع .
وعلى هذا النحو يمكن القول إن الفقه لم يتوصل إلى تعريف محدد للاستثمار الأجنبي، وهناك من يرى أنه ليس من الحكمة في شيء حصر مفهوم الاستثمار بتعريف فقهي يتسم بالثبات والجمود، حيث لا يتلاءم ذلك مع كون مفهوم الاستثمار يتغير ويتطور حسب مستجدات العصر خصوصاً الاقتصادية  ،.
وصفوة القول يرى الباحث بأنه لا يمنع من الاسترشاد بمفهوم الاستثمار في تعريفات الفقه القانوني كما في التعريفات السابقة وبالأخص التعريفات المختارة وذلك ليسترشد بها كل باحث يريد أن يتزود بالمعرفة والاطلاع على الاستثمار وعناصره كما يمكن لكل دولة أن تسترشد بهذه التعريفات بما يحقق مصالحها الاقتصادية والسياسية.

المطلب الثاني
التعريف المجمل للاستثمار العقاري
عند فقهاء الشريعة والقانون والاقتصاد والمحاسبين القانونيين
من خلال ما سبق ذكره من بيان مدلول الاستثمار والعقار وأنواعهما يمكن تقسيم هذا المطلب لعدة بنود تشمل ما يأتي:
أولاً: تعريف الاستثمار العقاري عند فقهاء الشريعة الإسلامية:
يمكن تعريف الاستثمارات العقارية عند فقهاء الشريعة الإسلامية بأنها «تنظيم  تنمية استخدام الأراضي وما يتصل بها تنميةً بهدف الزيادة في إطار ما شرع الله سبحانه وتعالى .
ثانياً: تعريف الاستثمار العقاري عند فقهاء القانون:
ومن خلال العرض السابق لمفهوم كل من الاستثمار والعقار، يمكن لنا تعريف الاستثمار العقاري بأنه «توظيف للمال بقصد التنمية وزيادة رأس المال في كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف .
كما عرف البعض الاستثمار الأجنبي في العقارات بأنه: «انتقال رؤوس الأموال من الخارج إلى الدولة المضيفة بغية تحقيق ربح للمستثمر الأجنبي وبما يكفل زيادة الإنتاج والتنمية في كل شيء ثابت لا يمكن نقله دون تلف داخل الدولة المضيفة» .
ثالثاً: تعريف الاستثمار العقاري عند الاقتصاديين:
1 - تعريف الاستثمار العقاري:
عرف البعض الاستثمار العقاري من وجهة اقتصادية وخاصة في ظل الأزمة المالية العالمية (الرهون العقارية) بأنه: «توظيف الأموال في تملك عين، سواء كانت أرضاً أو مبنى؛ بغرض رفع سعره في المستقبل، أو استغلاله بالحصول على قيمة مادية عند رهنه أو تأجيره.
وقيل أنه «عبارة عن مبنى أو ممتلكات أخرى، التي تولد الدخل عن طريق الإيجار أو إعادة البيع .
2- شروط الاستثمار العقاري عند الاقتصاديين:
اشترط الاقتصاديون عدة شروط لنجاح الاستثمار في مجال العقارات، وهي:
أ-    بالنسبة للأراضي: يراعى أن يتم شراء الأرض في الأماكن الجديدة قبل انتشار أعمال البناء بها؛ حيث يساهم ذلك بالارتفاع الكبير لرأس المال بالإضافة إلى الحفاظ على قيمتها من الانخفاضات عند حدوث التقلبات الاقتصادية في الأسواق الأخرى .
ب- بالنسبة للعقار: يراعى أن يتم تحديد طرق الاستفادة منه عند البناء بتحديد نوعه: سكني، أم إداري، أم تجاري؛ والموقع، وطريقة البناء؛ فكلما كان الموقع والتصميم أنسب للغرض، أصبح العقار يُغل عائداً مناسباً، مع الاحتفاظ بالقيمة الاستثمارية للأرض وارتفاعها بمرور السنين .
رابعاً: تعريف الاستثمارات العقارية عند المحاسبين والاقتصاديين:
فقد تم تعريف الاستمارات العقارية بأنها «ملكية أرض أو بناية أو الاثنان معاً أو جزء منهما تعود للمالك أو المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي يكسب الاتجار أو الارتفاع في قيمتها أو الاثنين معاً بدلاً من استخدامها في الإنتاج أو توريد البضائع والخدمات وللإغراض الإدارية، أو البيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة ، يتبين من هذا التعريف أنه خصص الاستثمار العقاري في أحد مجالاته ألا وهو مجال الإيجار التمويلي.
خامساً: التعريف الراجح للاستثمار العقاري وملكية الأجانب للعقارات:
جمعاً بين التعريفات السابقة لمفهوم الاستثمار العقاري الأجنبي يرى الباحث أن المقصود بالاستثمار العقاري هو: «الاستثمار المباشر في مجالات استصلاح الأراضي (لزراعتها) وتشييد المباني والعقارات، ومثيلاتها، وما تحتاجه، وما يتبعها، وما يتفرع منها، لغرض إنماء الاقتصاد الوطني، وبقصد تحقيق الربح للمستثمر».
أما بخصوص تعريف ملكية الأجانب للعقارات فيقصد به «بشرط اتباع القيود القانونية يحق للأجنبي التملك العقاري في البلد المضيف بقصد السكنى أو مزاولة النشاط غير الاستثماري المرخص به، بدون نية مضاربته بقصد تحقيق الربح».

المطلب الثالث
أنواع الاستثمار العقاري 
يتنوع الاستثمار العقاري عند القانونيين إلى ثلاثة أنواع:
النوع الأول: شراء الممتلكات، سواء كانت أراض أو عقارات.
النوع الثاني: شراء أسهم في شركات الاستثمار العقاري.
النوع الثالث: الاستثمار في صناديق الاستثمار المشتركة التي تركز على قطاع العقارات .
وبعد ذكر أنواع الاستثمار العقاري إجمالاً سوف نفصل تلك الأنواع بإيجاز على النحو التالي:
النوع الأول: شراء الممتلكات، هذا النوع من الاستثمار العقاري يتيح الاختيار بين أهم خمسة أنواع يتم فيها استغلال الملكية العقارية بطرق مختلفة بيانها كالآتي :
1-    الملكية السكنية: وهي عبارة عن استثمار أموال في تملك المنشآت السكنية كالشقق، والمنازل، والعمارات والفيلات وحتى نصل إلى إنشاء المدن والمجمعات العمرانية.
2-    الملكية الصناعية: وهي عبارة عن استثمار أموال في تملك المنشآت الصناعية كالمصانع، والمستودعات، والمجمعات الصناعية وصولاً إلى إنشاء المدن الصناعية.
3-    الملكية السياحية والفندقية: وهي عبارة عن استثمار الأموال في تملك الفنادق والمكاتب السياحية، والحدائق والمنتزهات والشاليهات والمنتجعات السياحية إلى أن نصل إلى إنشاء المدن السياحية.
4-    ملكية الأراضي البور؛ تمهيداً لتقسيمها بغرض إقامة أحد المشروعات الاستثمارية أو استصلاح واستزراع الأراضي الصحراوية والبور أو القابلة للزراعة كأحد مجالات الاستثمار المهمة.
5-    إنشاء البنى التحتية: كبناء الكباري والسدود وتوصيل الكهرباء والمواصلات والطرق والمياه للمدن الاستثمارية والعمرانية لتهيئتها ولخلق بيئة استثمارية مناسبة.
النوع الثاني: شراء أسهم في شركات الاستثمار العقاري: وهذه الأسهم يمكن المضاربة بها في البورصات عن طريق البيع والشراء .
النوع الثالث: الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري  وهذه الصناديق عبارة عن كيانات تجارية تنشأ خصيصاً للاستثمار في مجال العقارات (كالبيع، والإجارة، والتسويق، والتطوير العقاري) يتم فيها جمع رؤوس الأموال من هذه الصناديق عدة أشخاص وتقسيمها على وحدات يمتلك كل شخص فيها وحدة حسب رأس ماله المدفوع. وتعمل هذه الصناديق على توفير مجموعة من الخدمات العقارية: بدءاً بتحديد مكان العقار، نهاية بإنشاء العقود لقاء أجر، وتعتبر هذه الصناديق مصدراً للدخل ؛ حيث يقوم المستثمر بشراء وحدة في صندوق ما، ثم تحدد له بعد ذلك طريقة حصوله على الدخل بصورة منتظمة بواقع مرة أو مرتين في العام .
وبعد هذا العرض الموجز يتبين للباحث أن الاستثمار العقاري يجمع بين الاستثمار المباشر وغير المباشر، فضلاً عن أنه بعد الأزمة العقارية العالمية بدأت تتبلور أنواع جديدة للاستثمار العقاري، قد يكون لها تأثيرات جذرية على أسواق العالم في غضون سنوات قليلة، ومن هذه التحولات توجه الاستثمار العقاري إلى التداول في البورصة بحيث يتعامل المستثمر على حصص عقارية يشتريها ويبيعها في مناخ من السيولة العالية ومن دون أن يتوجه إلى السوق لإجراء عمليات الشراء الفعلي لهذه العقارات.
وينمو الآن قطاع صناديق الاستثمار العقاري المنافس في أسواق العقار بالنيابة عن المستثمرين في هذه الصناديق كنوع آخر من الاستثمار العقاري، وذلك بغرض بيع وشراء وتداول العقار ثم توزيع العوائد والأرباح.
وقبل عدة سنوات كانت حصة هذه الصناديق من السوق الأوروبية نحو مليار يورو، زادت في العام2002م إلى 4.2 مليار يورو، وتشهد الأسواق الأوروبية بصفة عامة نمو هذا النوع من الصناديق الاستثمارية، التي تعمل بأسلوب الاستثمار العقاري المباشر بالنيابة عن المساهمين فيها وهو نموذج جديد يوفر السيولة والمرونة في التعامل والكثير من أساليب واستراتيجيات الاستثمار، كما أنها تعمل كعامل استقرار وتعميق لأسواق العقار، وتساهم في حمايتها من التقلبات المفاجئة لأنها مهيأة للاستثمار على المدى البعيد.
ويجذب هذا النوع من الاستثمار الكثير من الحكومات وكبار المستثمرين العرب والأجانب، بالإضافة إلى صناديق التقاعد وشركات التأمين العالمية، وهي تتميز بنسبة جيدة من العوائد مع الاستقرار بعيداً عن تقلب أسهم البورصات العالمية في المجالات الأخرى ويمكن اعتبار هذه الصناديق نوعاً من الاستثمار غير المباشر في العقار الذي يعفى المستثمر فيه من إدارة شئون العقار على نحو يومي أو متابعة عمليات البيع والشراء في توقيت يضمن الأرباح ويتجنب الخسائر، ويقتصر اهتمام المستثمر في صناديق الاستثمار العقاري على الاختيار بين ما يناسبه من حجم ونوع الاستثمار الذي يرغب فيه، ويترك مهمة إدارة المحفظة العقارية للشركات النشيطة والمتخصصة في هذا المجال، وتشمل الصناديق أنواع الاستثمار العقاري كافة من سكني وتجاري وصناعي، ويزداد الطلب على هذا النوع من الاستثمار في الأسواق الأمريكية والأوروبية ضمن محافظ تشمل أيضاً أسهماً أخرى وعقارات بالشراء المباشر، ويقدر حجم الاستثمار العقاري العالمي في مجال الصناديق في الشق التجاري وحدة بنحو 600 مليار دولار. تزداد إلى 800 مليار دولار بإضافة القطاع السكني، ويبلغ هذا المعدل ضعف ما كان عليه في عام 2003م .
المطلب الرابع
أهم أشكال وصور ومجالات الاستثمار العقاري
يستثمر العديد من الأشخاص أموالهم في تجارة العقارات ويقصد بذلك شراء العقارات ثم بيعها وتحقيق أرباح من مباشرة هذا النشاط، ويأخذ ذلك النشاط صوراً مختلفة، منها شراء الأراضي وإعادة بيعها أو تقسيمها إلى قطع صغيرة تصلح للبناء ثم إعادة بيعها، أو شراء عقارات مبنية سواءً أكانت عمارات سكنية أو شققاً أو محلات أو معارض ثم إعادة بيعها، وكذلك تشييد وتعمير المدن السكنية والصناعية والسياحية، وكل هذه الصور تمثل الاستثمار في العقارات المبنية، وتعد الاستثمارات العقارية من الأنشطة المستحدثة والتي يوظف فيها حجم كبير من الأموال، وقد يكون قصد المستثمر السكنى والمأوى أو مزاولة المهنة أو تقديم الخدمات الاجتماعية والدينية أو الاستثمار بهدف تحقيق الأرباح والمكاسب، أو التأجير والانتفاع بالريع أو الوساطة أو السمسرة أو لأي أغراض أخرى تخدم الاستثمارات العقارية.
وبعد التعرض لأهم أنواع الاستثمارات العقارية عند القانونيين والاقتصاديين لابد أن نستعرض أيضاً: 
أولاً: أهم أشكال وصور الاستثمار العقاري
التي تتشكل على أرض الواقع وبصور قانونية ومعايير محاسبية واقتصادية معترف بها رسمياً عند الكافة (دول ومنظمات ومستثمرين) وأهم تلك الصور والأشكال المنطوية في الاستثمار العقاري ما يأتي:
1-    شراء أراض وبيعها بهدف تحقيق الربح (تجارة الأراضي).
2-    شراء الأراضي وتقسيمها وتهيئتها للبناء ثم بيعها بهدف تحقيق الربح (تقسيم وتجارة الأراضي).
3-    شراء العقارات المبنية بهدف تحقيق الربح عند بيعها (تجارة العقارات).
4-    عمليات البناء والتشييد المعماري لحساب الغير.
5-    عمليات تأجير العقارات والانتفاع من ريعها.
6-    عمليات الوساطة في تجارة وتسويق العقار .
ويقصد بالتسويق العقاري كافة الأنشطة والأعمال والمعاملات والخدمات التي تبذل في الوساطة بين البائع والمشتري لإتمام إبرام عمليات البيع أو الإجارة نظير عمولة يحصل عليها الوسيط (السمسار) من البائع أو من المشتري أو من المؤجر أو من المستأجر حسب الاتفاق والتراضي بين الأطراف أو بتحديد نسبة معينة يحددها القانون لأعمال السمسرة في مجال العقارات.
ويشمل نشاط التسويق العقاري الأعمال الآتية:
1-    تنظيم وتنفيذ معارض التسويق العقاري.
2-    الدعاية والإعلان عن العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار.
3-    تحفيز الأطراف المعنية على بيع وشراء وتأجير العقارات أو نحو ذلك.
4-    المساعدة في إبرام عقود بيع أو تأجير العقارات.
5-    تحصيل إيجارات العقارات لحساب الغير نظير عمولة أو أجر أو أتعاب.
6-    تقويم العقارات بقصد المساعدة لاتخاذ القرارات المختلفة.
7-    تقديم شهادات وتقارير عن العقارات إلى الجهات المختصة واستكمال إجراءات البيع والشراء لديها.
ثانياً: أهم مجالات الاستثمار العقاري:
هناك عدة مجالات استثمارية تقدم لها الدول العديد من المزايا لجذب المستثمرين الأجانب تندرج ضمن مجال الاستثمار العقاري ولعل أهمها المجالات الاستثمارية الآتية:
1-    الاستثمار في المجال السياحي: وذلك بالعمل على تكوين شركات لسفر أو لنقل السياح براً أو بحراً أو جواً في مختلف بلدان العالم، وكذلك إنشاء الفنادق والشاليهات والمدن السياحية وتعد هذه الإنشاءات ضمن الاستثمار العقاري.
2-    الاستثمار في المجال الصناعي: وذلك بالعمل على إقامة المصانع المختلفة لبعض الصناعات المهمة التي يحتاجها واقع السوق فضلاً عن إنشاء المدن الصناعية وهي في ذاتها استثمار عقاري.
3-    الاستثمار في المجال الزراعي: وذلك بإقامة مشروعات زراعية مختلفة، بقصد استصلاح أو استزراع الأراضي الصحراوية والأراضي البور أو القابلة للزراعة، وتعد تلك المشروعات استثماراً عقارياً للأراضي.
4-    الاستثمار العقاري: وهذا النوع يعد من أهم مجالات الاستثمار؛ حيث يتم فيه استثمار الأموال عن طريق بناء المساكن، أو بيع وشراء واستبدال العقارات، وهذا النوع من الاستثمار تقوم به مؤسسات نقدية كبرى وبصورة مباشرة عن طريق تقديم قروض للأفراد بضمان العقار، أو عن طريق الدولة نفسها .

المبحث الأول
مدى حرية المستثمر الأجنبي 
في الإنفراد بملكية وإدارة المشروع الاستثماري
من الملاحظ أن لتركيب رأس مال المشروع الاستثماري أهمية كبيرة، سواء بالنسبة لرسم سياسة المشروع الاستثماري أو إدارته وتوجيهه ومراقبة أعماله، ذلك لأن هذه المسائل تخضع بدرجة أساسية لأغلبية الأصوات للمشاركين أو المساهمين في المشروع الاستثماري، وترتبط الأصوات بقيمة الحصص أو الأسهم، فمالك الحصص أو الأسهم الأكثر يتمتع بحق الإدارة ورسم سياسة المشروع بصفة رئيسية، وبالتالي يسيطر على تيسير نشاط المشروع وتوجيهه .
لذا سنتطرق لدراسة هذا المبحث في ثلاثة مطالب:
المطلب الأول 
مدى حرية المستثمر الأجنبي في الانفراد بملكية 
وإدارة المشروع الاستثماري في التشريع المصري
يعد قانون الاستثمار المصري الجديد رقم (8) لسنة 1997م بشأن ضمانات وحوافز الاستثمار خطوة من خطوات عديدة اتخذها المشرع المصري، في محاولة منه لجذب الاستثمارات الأجنبية واستثمارها في اقتصاد يعاني من التضخم، رغم ما تبذله الحكومة من جهود في سبيل تحقيق نمو مستدام وذلك بتشجيعها للأجانب كي يحلوا ضيوفاً على مصر باستثماراتهم، للحد من مشكلة بطالة الأيدي العاملة المصرية والنهوض بالاقتصاد المصري وبما يحقق قفزة نوعية في الاقتصاد المصري عبر تلك الاستثمارات.
فالفلسفة التي أتى بها قانون الاستثمار المصري هو إعطاء ضمان وحماية لأموال المستثمر الأجنبي مقابل المحافظة على المصلحة العليا للدولة، للوصول إلى وضع قانوني يمكنه من خلاله تهيئة المناخ المحلي في مصر للحاق بركب التنمية العالمية  وجعل مصر مناخاً استثمارياً يجذب إليه الاستثمارات من كل حدب وصوب في عالم تتحرك فيه السلع والخدمات ورأس المال عبر الدول وأصبحت سمته العولمة .
لم يعتد قانون ضمانات وحوافز الاستثمار المصري رقم (8) لسنه 1997م بصفة الأموال وإما إذا كانت محولة من الخارج من عدمه، ولا بصفة مالكها (المستثمر) وما إذا كان مصرياً أم أجنبياً وإنما اعتد بصفة عامة بأن تكون الأموال المتمتعة بالضمانات والإعفاءات المقررة فيه مستثمرة في المجالات التي حددها هذا القانون .
وبذلك أقر المشرع المصري مبدأ المساواة بين الأجانب والمواطنين بالتمتع بالحقوق والمزايا والضمانات والإعفاءات والالتزام بالواجبات التي يفرضها القانون وبالأخص التسوية بين الأجانب والوطنيين بشأن حق التملك العقاري وملكية المشروع الاستثماري بصفة منفردة أو بالمشاركة في ملكية المشروع وتأسيس الشركات وتملك الأرض التي يقف عليها المشروع اللازم لإنشاء مشروع استثماري طبقاً لأحكام قانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم (8/ 1997م).
وسيتم تقسيم هذا المطلب إلى عدة فروع:
الفرع الأول: مبدأ مساواة الأجانب بالوطنيين في التمتع بالمزايا والضمانات طبقاً لأحكام قانون الاستثمار المصري رقم (8/ 1997م): 
أقر المشرع المصري مبدأ المساواة  بين المستثمرين أياً كانوا مواطنين أم أجانب بحق الاستثمار في مصر وبالخصوص في مجالات الاستثمار المعتمدة في المادة الأولى من هذا القانون، وتحقيقاً لمبدأ المساواة نصت المادة (3) من هذا القانون بأن «يكون تمتع الشركات والمنشآت ذات الأغراض والأنشطة المتعددة لضمانات وحوافز الاستثمار بما في ذلك من إعفاءات ضريبية مقصوراً على نشاطها الخاص بالمجالات المحددة في المادة السابقة وتلك التي يضيفها مجلس الوزراء».
وتأكيداً على ذلك أقر المشرع المصري صراحة مبدأ المساواة في ملكية العقارات والأراضي بين مواطنين أم أجانب شركات أو منشآت، أحقيتهم في ملكية الأرض والمشروع الاستثماري والتوسع فيه دون تمييز بين مستثمر وطني أم عربي أم أجنبي ولم يحدد نسبة مشاركته للمشروع وجنسية المستثمر ومكان إقامته وهذا ما أقرته المادة (12) من هذا القانون والتي قضت بأنه «مع عدم الإخلال بالتصرفات التي تمت قبل تاريخ العمل بهذا القانون، يكون للشركات والمنشآت الحق في تملك الأراضي والعقارات اللازمة بمباشرة نشاطها أو التوسع فيه أيا كانت جنسية الشركاء أو المساهمين أو مكان إقامتهم أو نسب مشاركتهم أو مساهمتهم في رأس مالها» .
ويستفاد من نصوص قانون ضمانات وحوافز الاستثمار المصري رقم (8) لسنة 1997م أن المشرع المصري جعل المستثمر الأجنبي على قدم المساواة مع المستثمر المصري في ما يتعلق بالاستثمار في جميع المجالات المنصوص عليها في المادة الأولى والمادة الثانية عشرة من هذا القانون ولائحته التنفيذية لسنة 2004م.
وكان حرياً  بالمشرع المصري أن يحتاط لما تقتضيه المصلحة العامة، ويخول رئيس مجلس الوزراء تحديد مجالات معينة لا يسمح لرأس المال الأجنبي بالاستثمار فيها دون مشاركة رأس المال المصري، وذلك لضمان سيطرة الأموال الوطنية على القطاعات الاقتصادية الهامة للدولة.
الفرع الثاني: السماح للمستثمر الأجنبي بالإنفراد بملكية المشروع، أو المشاركة فيه طبقاً لأحكام قانون الاستثمار المصري رقم (8) لسنة 1997م:
من الملاحظ تمتع المشروعات الاستثمارية التي تزاول نشاطها في أحد المجالات المحددة في المادة الأولى من قانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم 8/ 1997م وذات المادة الأولى من اللائحة التنفيذية لسنة 2004م بالإعفاءات والمزايا والضمانات المقررة للاستثمارات طبقاً لأحكام هذا القانون دون اشتراط أن يكون المستثمر الأجنبي ملزماً بمشاركة محلية (الوطنيين أو الدولة.. أو القطاع الخاص) في مزاولة النشاط الاستثماري المزمع إقامته في مصر.
وبمعنى آخر فقد سمح قانون الاستثمار المصري بتملك المستثمر الأجنبي المشروع الاستثماري بنسبة 100% وذلك بجميع المشروعات المصرح لهم بمزاولة الاستثمار فيها وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية .
ونتيجة لذلك يسمح للمستثمر الأجنبي أن ينفرد بملكية رأس مال المشروع الاستثماري وبأن تكون الشركة المستثمرة مملوكة بجميع حصصها وأسهمها للأجانب وعليه يعامل المستثمر الأجنبي معاملة المستثمر الوطني سواء بسواء .
ومن الملاحظ مما سبق أن المشرع المصري لم يفرض على المستثمر الأجنبي أن يساهم بنسبة معينة في المشروعات الاستثمارية بل له أن يتملك مشروعات بنسبة 100% كما أن له الحق في المساهمة في مشروعات مشتركة بأي نسبة كانت، سواء كانت مع مواطنين أم أجانب مثله، مادام نشاطه الاستثماري خاضعاً لمجالات المادة الأولى من القانون ولائحته التنفيذية لسنة 2004م أو ما يضيفه مستقبلاً مجلس الوزراء من مجالات أخرى تخضع لأحكام هذا القانون ومادام المشرع المصري أقر بأحقية المستثمر الأجنبي بالانفراد بملكية وإدارة المشروع الاستثماري فإنه من باب أولى يقرر له ما دون ذلك بأحقية الأجنبي المستثمر بالمشاركة في ملكية وإدارة المشروع على الإقليم المصري وبأي نسبة كانت.
لكن هناك رأياً يخالف أغلب فقهاء القانون ونحن لا نؤيده بأنه استنتج بأن قانون الاستثمار المصري لم يمنح المستثمر الأجنبي حق الانفراد بملكية المشروع الاستثماري بالكامل؟! .
واستدل بالمادة الرابعة من قانون الاستثمار المصري (8/ 1997م) وهي في الأساس لم تحدد نسبة معينة للأجانب وإنما بينت بأنه يجب أن يذكر في عقود تأسيس الشركات وأنظمتها الأساسية (أسماء الأطراف المتعاقدة، والشكل القانوني للشركة واسمها وموضوع نشاطها ومدتها ورأسمالها ونسب مشاركة الأطراف المصرية وغير المصرية ووسائل الاكتتاب فيها وحقوق والتزامات الشركاء) .
المطلب الثاني
مدى حرية المستثمر الأجنبي في الانفراد بملكية 
وإدارة المشروع الاستثماري في التشريع اليمني
أما في ظل قانون الاستثمار اليمني الجديد رقم (15) لسنة 2010م فقد كفل المشرع اليمني في هذا القانون للمستثمرين الأجانب المعاملة المتساوية مع الوطنيين وأحقيته كمستثمر أياً كانت جنسيته الانفراد أو المشاركة في ملكية المشروع أو إدارته وبحرية الاستثمار في أي من المجالات الاستثمارية كأحد أهم ضمانات وحوافز الاستثمار وهذا ما نصت عليه صراحة المادة (5) من هذا القانون والتي نصت على أن «تضمن الدولة للمستثمرين الأجانب المعاملة المتساوية دون تمييز مع المستثمرين المحليين لكافة الحقوق والالتزامات وحرية الاستثمار في أي من القطاعات الاقتصادية، بما في ذلك الانفراد أو المشاركة في تملك المشروع الاستثماري وفقاً لأحكام هذا القانون» .
نتيجة لذلك فإن الأجنبي له حق الاختيار في الاستثمار في أحد المجالات أو بعضها وله كذلك أن ينفرد بملكية المشروع وإدارته، وله فضلاً عن ذلك أن يشارك الدولة المضيفة أو أحد قطاعات الدولة الخاصة والعامة أو القطاع الخاص أو احد مواطنيها دون إلزام من الدولة المضيفة بتقييده بمشاركة محلية مادام منح الترخيص اللازم لمزاولة النشاط الاقتصادي ولم يتعد الغرض من الترخيص المخصص للاستثمار ويجب ألا يخالف الأجنبي المستثمر القوانين النافذة في البلد المضيف أو اللوائح المتبعة في تنظيم الاستثمار.
وكميزة لجلب رؤوس الأموال الأجنبية اقر المشرع اليمني كحافز للاستثمار الانفراد في ملكية المشروع بالكامل للشركات والمشروعات الأجنبية دون مساهمة محلية؛ لإقامتها مشروعاً في المناطق الحرة ويتمتع على ضوء ذلك بكامل المزايا والضمانات وهذا ما أو جبته المادة (18) من قانون المناطق الحرة اليمني رقم (4/ 1993م) والتي قضت بأنه «يجوز أن يكون المشروع ملكية أجنبية خالصة ويتمتع بكامل المزايا والضمانات التي يمنحها هذا القانون.
من الملاحظ أن قانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م والقانون المصري رقم (8) لسنة 1997م بشأن ضمانات وحوافز الاستثمار نصا على التمتع بالإعفاءات والامتيازات المقررة للاستثمارات بموجب أحكامهما دون اشتراط أن يكون المستثمر الأجنبي ملزماً بمشاركة الوطنيين في مزاولة النشاط الاستثماري في أي من البلدين.
وصفوة القول: فقد سمح كلا القانونين (المصري واليمني) بتملك المستثمر الأجنبي ملكية المشروع وإدارته والانفراد به فضلاً عن تملك منشآته بنسبة (100%) وذلك في جميع المشروعات الاستثمارية المصرح لهم بمزاولة الاستثمار فيها وفقاً للتشريعات الاستثمارية والقوانين المنظمة لها ذات العلاقة .
المطلب الثالث
مدى حرية المستثمر الأجنبي في الانفراد بملكية
وإدارة المشروع الاستثماري في التشريعات المقارنة
ولم يقتصر حق الأجنبي المستثمر بالانفراد بملكية وإدارة المشروع الاستثماري في القانون اليمني والمصري، بل إن هذا النوع من الملكية للمشروعات الاستثمارية قد أُقر به وأخذ به كثير من  التشريعات الوضعية التي سمحت للمستثمرين الأجانب بحرية الانفراد أو المشاركة في ملكية وإدارة المشروع الاستثماري.
وقد أخذ بهذا النوع من التملك القانون الأردني بشأن تشجيع استثمارات غير الأردنيين رقم (39) لسنة 1997م، حيث سمح هذا القانون للمستثمر الأجنبي بتملك ما نسبته 100% من مشاريع خمسة قطاعات هي: الزراعة، والاتصالات، والبنوك، والتأمين، والنقل البري والجوي، والاستثمار في سوق عمان المالية . والقانون الصومالي الخاص بالاستثمار الأجنبي لعام 1987م حيث سمح للمستثمر الأجنبي بالتمتع بنفس المعاملة التي يتمتع بها نظيره المحلي .
أما بعض التشريعات الاستثمارية لم تسمح للأجنبي بالانفراد بالملكية في إدارة وملكية المشروع ولم تقر بمبدأ مساواة المستثمر الوطني مع الأجانب إلا في مجالات بعينها وبقيود وضوابط مختلفة بحسبما تصبو إليه كل دولة من مكاسب وبما يتواءم مع السياسة العامة لها وخطط التنمية الاقتصادية من هذا الاستثمار.
واستلزمت بعض هذه التشريعات مشاركة المستثمر الأجنبي في ملكية وإدارة المشروع الاستثماري بنسب متفاوتة مع الدولة المضيفة أو المستثمرين المحليين، فمثلاً القانون الكويتي رقم (8) لسنة 2001م بشأن الاستثمار الأجنبي المباشر والتي نصت المادة الثانية من هذا القانون بأنه «مع عدم الإخلال بأحكام المادة الثالثة من هذا القانون، يحدد مجلس الوزراء الأنشطة والمشروعات الاقتصادية التي يجوز للمستثمر الأجنبي مزاولتها داخل البلاد، إما بصفة مستقلة أو بمشاركة رأس المال الوطني، وبما يتواءم مع السياسة العامة للدولة وخطط التنمية الاقتصادية المعتمدة .
وكذلك نظام الاستثمار الأجنبي السعودي الصادر بالأمر الملكي رقم م/ 1 بتاريخ 5/ 1/ 1421ه والتي نصت المادة الخامسة من هذا القانون على أنه «يجوز أن تكون الاستثمارات الأجنبية التي يرخص لها بموجب هذا النظام بإحدى الصورتين الآتيتين:
1-    منشآت مملوكة لمستثمر وطني ومستثمر أجنبي.
2-    منشآت مملوكة بالكامل لمستثمر أجنبي ويتم تحديد الشكل القانوني للمنشأة طبقاً للائحة والتعليمات.
تبين لنا من قانون الاستثمار السعودي السالف الذكر بأنه يسمح بأن تكون المنشآت «مملوكة بالكامل للمستثمر الأجنبي» .
وهناك من الدول التي لا تجيز للمستثمر الأجنبي بالانفراد بملكية المشروع إلى استثناء وتقيد المستثمر الأجنبي بمشاركة وطنية لإدارة المشروع لاستثماري كمبدأ عام ومن تلك الدول دولة قطر والتي أوجبت اشتراك الأجنبي بنسبة معينة مع المستثمر المحلي لإقامة المشروع الاستثماري وحددت بدورها لمجالات بعينها نسبة معينة لمشاركة الأجنبي في رأس المال المستثمر وهذا ما فصلته المادة (2) من قانون الاستثمار رقم (13) لسنة 2000م بشأن تنظيم رأس المال لغير القطريين في النشاط الاقتصادي والتي قضت بأنه: 
1-    مع مراعاة أحكام البند (3) من هذه المادة، يجوز للمستثمرين غير القطريين الاستثمار في جميع قطاعات الاقتصاد الوطني بشرط أن يكون لهم شريك أو شركاء قطريون لا تقل مساهمتهم عن 51% من رأس المال، وأن تكون الشركة قد أسست على وجه صحيح وفقاً لأحكام القانون.
2-    ومع ذلك يجوز بقرار من الوزير السماح للمستثمرين غير القطريين بتجاوز نسبة مساهماتهم (49%) وحتى (100%) من رأس مال المشروع، في مجالات الزراعة والصناعة والصحة والتعليم والسياحة وتنمية واستغلال الموارد الطبيعية أو الطاقة أو التعدين وخدمات الأعمال الاستشارية والفنية وتقنية المعلومات والخدمات الثقافية والرياضية والترفيهية وخدمات التوزيع.
ويجوز بقرار من مجلس الوزراء إضافة أي مجال آخر إلى المجالات المشار إليها في الفقرة السابقة.
3-    يحظر على الاستثمارات غير القطرية الاستثمار في المجالات الآتية:
أ‌-    البنوك وشركات التأمين، عدا ما يستثنى منها بقرار من مجلس الوزراء.
ب-الوكالات التجارية وشراء العقارات.
4-    يجوز للمستثمرين غير القطريين تملك نسبة لا تزيد على (25%) من أسهم شركات المساهمة القطرية المطروحة للتداول في سوق الدوحة للأوراق المالية، ما لم يتضمن عقد تأسيس أي من تلك الشركات ونظامها الأساسي نسبة تجاوز النسبة المشار إليها. ويجب في هذه الحالة الأخيرة أن يصدر بالموافقة على النسبة المحددة في عقد التأسيس والنظام الأساسي قرار من مجلس الوزراء، بناءً على اقتراح الوزير .
من الملاحظ أن المشرع القطري حظر الاستثمار الأجنبي في مجال التملك والاستثمار العقاري (الوكالات التجارية وشراء العقارات) وأقر كما سنرى لاحقاً حق الانتفاع والإجارة دون التملك وبشروط.
ولقد كان المنظم العماني أكثر تشدداً من سابقيه بأن حظر على الأجانب كأصل عام مزاولة مجالات الاستثمار في سلطنة عمان والاستثناء، إلا بترخيص من وزارة التجارة والصناعة يصدر وفقاً لأحكام هذا القانون. واشترط للترخيص عدة شروط منها ضرورة مشاركة الأجنبي بنسب متفاوتة في كل مجال استثماري مع نظيره المستثمر المحلي طبقاً لما أو جبته المادتان 1، 2 من قانون استثمار رأس المال الأجنبي المرسوم العماني رقم (102) لسنة 1994م م واللتان نصتا على: «مع عدم الإخلال بأحكام المرسوم السلطاني رقم 93/ 57 المشار إليه يحظر على غير المواطنين العمانيين سواء كان شخصاً طبيعياً أو معنوياً مزاولة أية أعمال تجارية أو صناعية أو سياحية أو المشاركة في شركة عمانية داخل السلطنة، إلا بترخيص من وزارة التجارة والصناعة يصدر وفقاً لأحكام هذا القانون (م/ 1)».
و «يشترط لمنح الترخيص المشار إليه بالمادة السابقة استيفاء الشروط التالية.
أ)    أن تجري الأعمال بواسطة شركة عمانية لا يقل رأسمالها عن 150، ألف ريال عماني ولا تزيد حصة الأجانب فيها على 49% من رأس المال.
ويجوز تجاوز النسبة السابقة وحتى 65% من رأسمال الشركة بقرار من وزير التجارة والصناعة بناء على توصية لجنة استثمار المال الأجنبي.
كما يجوز تجاوز النسبة المشار إليها في البند السابق وحتى 100% من رأسمال الشركات في المشروعات التي تساهم في تنمية الاقتصاد الوطني بموافقة مجلس التنمية بناء على توصية وزير التجارة والصناعة شريطة ألا يقل رأسمال المشروع عن 500 ألف ريال عماني.
ب)    عند مساهمة شركة مشتركة قائمة في شركة مشتركة جديدة تحسب نسبة الأجانب على أساس مجموع مساهماتهم في كل شركة بحيث لا تقل نسبة العمانيين عن النسب الواجب تملكها للعمانيين وفقاً للفقرة السابقة (م/ 2).
ويتبن لنا مما سبق عرضه أن المرسوم العماني رقم (102) لسنة 1994م بشأن استثمار رأس المال الأجنبي سمح بأن تصل ملكية الأجانب في المشروعات الاستثمارية إلى 100% وذلك في المشروعات التي تساهم في تنمية الاقتصاد الوطني بموافقة مجلس التنمية بناء على توصية لجنة استثمار رأس المال الأجنبي  شريطة ألا يقل رأسمال المشروع عن 500 ألف ريال عماني.
أما بعض التشريعات فقد فرضت مشاركة الأجنبي مع القطاع العام للدولة المضيفة وبنسبة محددة سلفاً تحدد كيفية المشاركة مع المستثمرين الأجانب اعتباري أم طبيعي ومنها على سبيل المثال قانون الاستثمار السوري الذي حدد مشاركة القطاع العام بألا يقل عن 25% من رأس مال المشروع المشترك .
وبعض تشريعات الاستثمار تحدد بأن يكون ملكية المستثمر الأجنبي لنصف رأس مال المشروع الاستثماري ويقصد بهذا النوع من المشاركة تملك كل من الطرف الأجنبي والمحلي لنسبة 50% من حصص رأس مال المشروع الاستثماري. ولقد كان استعمال هذا النوع من المشاركة نادراً نسبياً في السنوات الأولى لاستعمال صيغة المشروع الدولي المشترك في العلاقات الاستثمارية الدولية.
ولقد كان قانون الاستثمار المصري– الملغى– لسنة 1974م يأخذ بهذا النمط من المشاركة في مجال واحد فقط هو مجال «نشاط المقاولات الذي تقوم به شركات المساهمة» حيث أوجب ألا تقل مشاركة رأس المال المصري فيها عن خمسين في المائة .
وكذلك أوجب قانون– أو ميثاق– الاستثمار التونسي رقم (35/ 69) الصادر في 26 يونيو سنة 1969م عدم زيادة ملكية رأس المال الأجنبي عن 50% من رأس مال المشروع ، وكذلك نفس الاتجاه في اليابان .
وبعض الدول تسمح للمستثمر الأجنبي بملكية أغلبية رأس مال المشروع الاستثماري، يقصد بهذا النوع من الملكية أن المستثمر الأجنبي يتملك نسبة تتجاوز 50% من رأس مال المشروع الاستثماري، وتتراوح هذه النسبة في رأي بعض الفقه بين 51 إلى 95% بحيث إذا تجاوزت ملكية الأجنبي لرأس مال المشروع النسبة الأخيرة فإن ملكيته تكون كاملة للمشروع أو يقترب من وضع الملكية الكاملة في رأي بعض آخر من الفقه .
وقد أخذ بهذا النوع من التملك القانون السوداني رقم (64) لسنة 1990م بشأن تشجيع الاستثمار ، والقانون السعودي السابق رقم (م/ 4) الصادر في 2/ 2/ 1399هـ ، والقانون الليبي بشأن تشجيع الاستثمار الصادر سنة 1958م، وقانون ساحل العاج ومالي وموريتانيا والنيجر والسنغال والكاميرون وتشاد وأثيوبيا والجابون وفنزويلا وتركيا .
إن قانون تشجيع الاستثمار في كوريا الجنوبية يؤكد على أن يعامل المستثمرون الأجانب بنفس المعاملة التي يلقاها المستثمرون الكوريون. كما قدمت كوريا الجنوبية مختلف التسهيلات المتعلقة بمنح الأراضي والعقارات وشددت على القضاء على العوائق الإدارية وحتى المالية من خلال تقديم القروض المختلفة من طرف البنوك الوطنية. .
وتؤكد لائحة نظام ضمان الاستثمار الخاص في بيرو على عدم التمييز بين المستثمرين فيما يتعلق بحق الملكية الخاصة أو نوع النشاط أو أوضاع الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين، والحق في ممارسة أي نشاط اقتصادي وحق المستثمر في استلام الأرباح والعوائد وحقه في اكتساب الأسهم والمشاركات وحقه في استخدام أفضل سعر صرف في السوق المالي. .
وحرص قانون الاستثمار الموزمبيقي رقم 3/ 93 على عدم التمييز بين المستثمرين المحليين والأجانب، بل جعل نصوصه عامة تشمل الجميع ودون تمييز وأسماها بالمعاملة المتساوية. .
وأقر المشرع الباكستاني في قانون الاستثمار الأجنبي الخاص لسنة 1976م مبدأ المعاملة المتساوية للمستثمرين. .
وأوجب قانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 25 لسنة 2007م في اندونيسيا، أن يتخذ المشروع أشكال الاستثمار الأجنبي المباشر في إندونيسيا في شكل شركة ذات مسئولية محدودة، على أن يحمل المستثمر الأجنبي أسهماً في الشركة. فإن جميع الشركات الاندونيسية المسجلة تخضع لقانون الشركات الإندونيسية (القانون رقم 40 لسنة 2007م بشأن الشركات ذات المسئولية المحدودة). كما يقوم مجلس تنسيق الاستثمار الإقليمي بالموافقة على جميع الاستثمارات الأجنبية.
وفي ظل المرسوم الرئاسي رقم 39 لسنة 2014م قد يصل سقف تملك الأجانب لبعض الصناعات إلى 100%، في حين أن بعض القطاعات الأخرى قد تتراوح ما بين 20 - 95% .
ووفقاً إلى قائمة الاستثمار لسنة 2010م (القائمة السلبية 2010م)، والمعدلة بالقائمة السلبية لسنة 2014م، يتم إغلاق بعض القطاعات الإندونيسية أمام الاستثمار الأجنبي، والبعض الأخر يخضع لحدود الملكية الأجنبية أي « الفتح المشروط». وتؤكد المادة (3) من القائمة السلبية لسنة 2014م أن القطاعات التي لم يتم ذكرها على وجه التحديد هي دون قيد أو شرط مفتوحة للاستثمار الأجنبي.
كما تم رفع حد الملكية الأجنبية للشركة من 80% إلى 85%، وذلك لتشجيع رأس المال الاستثماري باعتباره شكلاً من أشكال الاستثمار الأجنبي. ويضع المشرع الإندونيسي من جهة أخرى مدة زمنية قصوى لعمر المشروع هي 30 سنة، وجاء القرار الجمهوري الإندونيسي رقم 31/ 1995م محدداً للقوائم المرفقة به القطاعات المحظور على الأجانب الاستثمار فيها .
أما قانون استثمار وحماية رأس المال الأجنبي في اليونان 2687/ 1953م جاء بمفهوم جديد وهو مفهوم منح الاستثمار التي تعطى من قبل اليونان في شكل مساعدات رأسمالية مجانية بشروط من بينها عدم تلقي مساعدات أو منح من جهات أخرى وألا يقل الحد الأدنى لمساهمة المستثمر الأجنبي في المشروع عن نسبة تتراوح بين 25 % - و40 % حسب نوع الاستثمار والمنطقة الواقع فيها وتدفع هذه المنح على أقساط وتتراوح نسب المنح من قيمة المشروع بين 10 % و45 % وتصل أحياناً في الاستثمارات الخاصة إلى نسبة 55 % مثل مشاريع المحافظة على البيئة والمياه والطاقة. .
يمكن تفسير انتعاش التصنيع في ماليزيا بداية منتصف الثمانينات من القرن الماضي إلى التدفقات الكبيرة للاستثمارات الأجنبية المباشرة خاصة بعد إقرار قانون تشجيع الاستثمارات الصادر في عام 1984م الذي ألغى قانون حوافز الاستثمار لسنة 1968م، حيث قدم هذا القانون العديد من الحوافز التنافسية المتنوعة، حيث أن الدافع الرئيسي للنمو في قطاع التصنيع هو الاستثمار الأجنبي المباشر.
قامت دولة ماليزيا بتحرير كل من البيئة الاقتصادية وبيئة الأعمال التي تعمل من خلالها الشركات الأجنبية، فقد تم تحرير التعليمات والقيود الخاصة بحقوق الملكية في الشركات، كما تم السماح في إطار قانون تشجيع الاستثمارات للأجانب بالاستحواذ على نسبة 100% من حقوق الملكية في شركاتهم وذلك عند قيامهم بتصدير 80% أو أكثر من منتجات تلك الشركات. حيث سمح قانون تشجيع الاستثمارات للشركات التي تصدر ما بين 51% - 79% من منتجاتها بنسبة مناظرة من 51% - 79% مساهمة من الملكية الأجنبية. أما بالنسبة للشركات التي تستطيع تصدير ما بين 20% - 50% من منتجاتها فإن الشركاء الأجانب يسمح لهم القانون بتملك حتى 51% من ملكية تلك الشركة، أما الشركات التي تستقطع فقط 20% فقط من منتجاتها فإن الملكية الأجنبية يسمح لها بحد أقصى 30% من حقوق الملكية لتلك الشركات.
صفوة القول: فإن الغالب في الآونة الأخيرة أن تحرص الدول على تشجيع قدوم رؤوس الأموال الأجنبية إليها، فأطلقت حرية الاستثمار في ملكية وإدارة المشروع الاستثماري فلم تحدد تلك النسبة مثل القانون المصري رقم (8/ 1997) وقانون الاستثمار اليمني الجديد رقم (15) لسنة 2010م  كما سلف أن بيناه.    
أما أحقية المستثمرين في ملكية وإدارة المشروع الاستثماري في ظل الاتفاقيات الدولية فقد أقرت الاتفاقية الموحدة للاستثمار لرؤوس الأموال العربية من قبل الدول العربية في مادتها الخامسة والتي حددت نسبة المشاركة بقولها: «يتمتع المستثمر العربي بحرية القيام في إقليم أي دولة طرف في المجالات غير الممنوعة على مواطني تلك الدولة وغير المقصورة عليهم، وذلك في حدود نسب المشاركة في الملكية المقررة في قانون الدولة» ويقصد بذلك قانون الدولة المضيفة للاستثمار .
أما اتفاقية تشجيع وضمان الاستثمار بين دول اتحاد المغرب العربي والموقعة في مدينة الجزائر بتاريخ أول محرم 1411ه الموافق 23/ 7/ 1990م والتي سمحت للمستثمرين لدول المغرب العربي بالاستثمار في كافة المجالات الاستثمارية غير الممنوعة على مواطني البلد المضيف وفي حدود نسب المشاركة الدنيا والقصوى في أنظمة البلد المضيف للاستثمار وهذا ما أقرته المادة الأولى من هذه الاتفاقية والتي نصت على أن «يشجع كل بلد من بلدان اتحاد المغرب العربي وفي إطار أحكامه انتقال رؤوس الأموال المملوكة لمواطنيه إلى الدول الأخرى للاتحاد، وانتقال رؤوس الأموال المملوكة لمواطني الدول الأخرى للاتحاد إليه، ويشجع استثمارها فيه بحرية، في كافة المجالات غير الممنوعة على مواطني البلد المضيف وغير المقصورة عليهم، وفي حدود نسبة المشاركة الدنيا والقصوى المقررة في أنظمة البلد المضيف، كما تتعهد بتمكين المستثمر من الحصول على التسهيلات والضمانات المقررة بموجب هذه الاتفاقية، وتقدم للاستثمار معاملة عادلة ومنصفة.
فضلاً عن ذلك قضت المادة (8) من الاتفاقية سالفة الذكر بأن «يكون للمستثمر في حالة اشتراط أنظمة البلد المضيف وجود شركاء محليين في مجالات معينة، الحق في اختيار هؤلاء الشركاء بحرية وبدون تدخل من الطرف المتعاقد للبلد المضيف للاستثمار .
وغالباً ما يكون الدافع لإجازة تملك المستثمرين الأجانب لأغلبية رأس مال الشركة أو منحه حقاً بالانفراد بملكية المشروع الاستثماري، هو ندرة رأس المال المحلي والخبرات الفنية والمهارات الإدارية المحلية اللازمة لإنشاء وتشغيل المشروعات التي تحتاجه البلاد للتنمية الاقتصادية لا سيما في المجالات الفنية المعقدة، التي تحتاج إلى استثمار أموال كبيرة وخبرة فنية وإدارية متقدمة .
ويرى البعض  أن الدولة تحقق باتباعها لهذه السياسة فوائد متعددة، فبالإضافة إلى توفير رأس المال المحلي لاستثماره بمجالات اقتصادية أخرى، سيتدفق على الدولة المضيفة رأس المال الأجنبي بنسبة أكبر مما لو فرضت قيود مشددة على ملكية الأجانب، ويؤدي ذلك إلى المساعدة على تنفيذ برامج الدولة الإنمائية وتدعيم ميزان مدفوعاتها.
وكما أن عدم تقيد الأجانب بنسبة له مميزات عدة بالمقابل ومما لا شك فيه فإن انفراد الأجانب بملكية المشروعات الاستثمارية يترتب عليه عدة مخاطر وسلبيات أهمها : 
1-    يؤدي إلى سيطرة رؤوس الأموال الأجنبية على ثروات ومقدرات الدولة المضيفة.
2-    يؤدي إلى حرمان الدولة المضيفة للاستثمار في ممارسة الرقابة الفعلية على هذا النوع من الاستثمارات.
3-    يؤدي كذلك إلى إخفاء البيانات والمعلومات الصحيحة عن الشركة المستثمرة مالكة المشروع كإخفاء الدفاتر والسجلات الخاصة بها وتعتيمها على الدولة المضيفة بما يؤدي إلى التهرب من دفع الضرائب واجبة الدفع، وصرف المشروع عن أهدافه الاقتصادية والتنموية.
4-    وكذلك فإن هذا النوع من الاستثمارات يؤدي إلى زيادة الالتزامات المالية الخارجية الناشئة عن تحويلات الأرباح والفوائد ومصاريف استخدام التكنولوجيا واستعادة رأس المال، إذ كلما زاد نصيب مساهمة الشريك الأجنبي في رأس مال المشروع الاستثماري كان مقدار تلك الالتزامات كبيراً .
هذا من ناحية، أما الإيجابيات من ناحية أخرى، فإنه يؤدي إلى زيادة فرص انتشار الموارد التكنولوجية الجديدة، مع التقليل من نزوح العملة الأجنبية من خلال تحويلات الأرباح والعوائد الأخرى للاستثمار الأجنبي، وكذلك فإن هذه الصيغة تجنب الدولة المضيفة للاستثمار مخاطر الضغوط الاقتصادية والسياسية من قبل الشركات الأجنبية المتعددة الجنسيات. أضف إلى ذلك فإن هذه الصيغة تمكن الدولة المضيفة للاستثمار الأجنبي من تحقيق قدر كبير من السيطرة والرقابة الفعلية على هذا النوع من الاستثمار ..
لذا يرى البعض  أن أنسب الصيغ التي تحقق تلك الصفات والخصائص التي تخدم الاقتصاد الوطني للدولة المضيفة هي صيغة المشروع الاستثماري المشترك الذي تساهم الدولة فيه بنسبة لا تقل عن 51 % من رأسمال المشروع (أو شركة) لان هذه الصيغة تتسم بالعديد من الإيجابيات، حيث أنها تمكن البلد الآخذ بالنمو من الحصول على التكنولوجيا والخبرات الإدارية التي تمتلكها الشركات الأجنبية، دون التخلي عن حق الرقابة والسيطرة على الاستثمار الأجنبي.
صفوة القول يرى الباحث من خلال ما سبق توافق المشرعين في اليمن ومصر بمنح المستثمر الأجنبي حرية الانفراد بملكية المشروع أو المشاركة في ملكية المشروع وإدارته؛ فأجاز القانون اليمني ذلك في نص المادة (5) من قانون الاستثمار (15/ 2010م) والتي سمحت للمستثمر الأجنبي الانفراد بمزاولة النشاط في المشروع الاستثماري ويصبح هو المالك لجميع حصص أو أسهم المشروع الاستثماري ملكية كاملة دون شريك من رأس المال الوطني بينما أحجم المشرع المصري فلم يرد فيه نص صريح يجيز انفراد المستثمر الأجنبي بتملك المشروع كاملاً وهذا ما تميز به المشرع اليمني عن المشرع المصري بوضع نص صريح بجواز أحقية الأجنبي بالانفراد في ملكية المشروع أو المشاركة فيه بأي نسبة كانت خلاف المشرع المصري الذي لم يشرع بالنص لكنه مع ذلك أقر هذا المبدأ بصورة ضمنية في مادتيه (1، 12) من قانون ضمانات وحوافز الاستثمار المصري (8/ 1997م) كما سبق وأن بيناه.
وغير خاف على أحد، «أن تشجيع قدوم رؤوس الأموال الأجنبية يمكن أن يؤدي دوراً محموداً بالنسبة للدول المستقبلة لهذه الأموال فيما لو تم ذلك في المجالات التي تخدم التنمية في هذه الدول، وفي إطار لا يؤدي إلى السيطرة الأجنبية على الاقتصاد الوطني من ناحية، ولا ينتقص في الوقت نفسه من القدرة الذاتية للادخار القومي على المساهمة في التنمية الاقتصادية من ناحية أخرى» .

المبحث الثاني
مدى تمتع المستثمر الأجنبي بحق تملك العقارات 
والأراضي اللازمة لإقامة المشروع الاستثماري
ولتوفير المناخ الخصب للاستثمار في البلد المضيف لا بد أن تتضمن تشريعاتها الاستثمارية على ضمان حق المستثمر في تملك ما يلزم لإقامة مشروعه الاستثماري، والذي من أجله أقدم الأجنبي برأس ماله ليستثمر في تلك البلد ليعامل أسوةً بالمستثمرين المحليين، ويدخل في ذلك حق التملك أو الانتفاع بالأراضي والعقارات اللازمة لإنشاء المشروعات الاستثمارية أو التوسع فيها، ومن ثم فلا يجوز للجهة الإدارية إلغاء أو إيقاف تراخيص الانتفاع بتلك العقارات والمباني والأراضي الممنوحة من الدولة المضيفة، دون مسوغ قانوني .
يعترف القانون الدولي العام لكل دولة ذات سيادة بالحرية الكاملة في تنظيم ملكية وحيازة الأموال بصفة عامة داخل إقليمها، سواء أكان المال المستثمر وطنياً أم أجنبياً ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك، ومع ذلك فإنه يجب على الدول النامية الساعية نحو التنمية والتقدم الصناعي وهي تخطط لمستقبل واعد لبلدها عليها أن توجه سياساتها الوطنية تجاه التوسع في ملكية وحيازة واستثمار الأجانب في قطاعاتها الاقتصادية المختلفة ومنها مجالات الاستثمار العقاري.
وقد تضمنت تشريعات الاستثمار الحديثة في غالبية الدول المتقدمة منها والنامية، بالاهتمام بشأن تنظيم مسألة تملك المستثمرين الأجانب للمشروع والأرض معاَ بكافة أنواعها وصورها.
وبعد هذا العرض سيتم تقسيم هذا المبحث إلى ثلاثة مطالب:

المطلب الأول
مدى حق الأجنبي في تملك العقارات والأراضي اللازمة
لإنشاء وإقامة المشروع الاستثماري في التشريع المصري
الأصل في التشريع المصري هو حظر تملك غير المصريين للعقارات والأراضي (الزراعية والصحراوية والحدودية..) داخل جمهورية مصر العربية باستثناء جواز تملك الأجانب للعقارات والأراضي لغرض إقامة المشروعات الاستثمارية؛ ويسمح بقيود مخففة تملك الأجنبي غير المستثمر بتملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء مع التقيد بتملك عقارين على الأكثر بغرض السكنى له ولأسرته أو لمزاولة النشاط (العمل) المرخص به وفقاً لقانون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء رقم (230) لسنة 1996م .
أما مدى حق الأجنبي المستثمر في تملك العقارات والأراضي بغرض إقامة المشروع الاستثماري وفقاً لقانون ضمانات وحوافز الاستثمار المصري رقم(8) لسنة 1997م ولائحته التنفيذية لسنة 2004م، فقد سمح المشرع المصري في هذا القانون بحق تملك الشركات والمنشآت (المستثمرة) للأراضي والعقارات اللازمة لإقامة وإنشاء المشروعات الاستثمارية عليها، وهذا ما صرحت به المادة (12) من قانون ضمانات حوافز الاستثمار المصري رقم (8) لسنة 1997م التي نصت على أن «يكون للشركات والمنشآت الحق في تملك العقارات والأراضي اللازمة لمباشرة نشاطها والتوسع فيها أيا كانت جنسية مالك الشركات أو محال إقامتهم أو نسب مشاركتهم»، وهذا النص كرر حكماً كان وارداً بالقانون رقم (230) لسنة 1989م والذي كان يقضي بحق المشروعات التي تقام وفقاً لأحكامه بتملك الأراضي والعقارات اللازمة لنشاطها أياً كانت جنسية مالكيها أو محال إقامتهم وذلك بشرط الحصول على موافقة مجلس إدارة الهيئة العامة للاستثمار.
إلا أن القانون الجديد رقم (8) لسنة 1997م كان أكثر سخاءً في منح هذه الميزة وهذا الضمان فأجاز منحها دون اشتراط الموافقة الأولية من قبل الهيئة العامة للاستثمار وأيضاً دون مقابل إذا قامت الشركات والمنشآت بإنشاء المشروع الاستثماري في مناطق معينة، رغبة من المشرع المصري في توطين الصناعة والمشروعات الجديدة خارج الوادي، رعاية للمناطق الأقل حظاً في العمران، وقد جاء هذا الضمان بعد سلسلة القوانين المتعاقبة التي كانت تحظر تملك الأراضي والعقارات على الأجانب .
وحالياً سوف نستعرض بالتفصيل لأحكام نص المادة (12) الحاكمة والمنظمة لملكية الأجانب للعقارات والأراضي لغرض إقامة المشروعات الاستثمارية وشرحها وتفنيدها بحسبما تبين للباحث، من نص المادة السالف ذكرها من القانون رقم  8/ 1997م والتي قضت «مع عدم الإخلال بالتصرفات التي تمت قبل العمل بهذا القانون، يكون للشركات والمنشآت الحق في تملك الأراضي والعقارات اللازمة لمباشرة نشاطها أو التوسع فيه أيا كانت جنسية الشركاء أو المساهمين أو محال إقامتهم أو مشاركتهم أو مساهمتهم في رأسمالها، وذلك عدا الأراضي والعقارات الواقعة في المناطق التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء، على أن يحدد هذا القرار شروط وقواعد التصرف فيها.
وبهذه المثابة يكون القانون المصري  رقم (8) لسنة 1997م قد أقر بمبدأ مساواة الأجانب بالوطنيين على صعيد التمتع بهذا الحق الخاص الذي عادة ما يتمتع به الوطنيون وحدهم ، وهذه القاعدة المتبعة في قانون الاستثمار.
ومن الملاحظ أن المشرع المصري استثنى من المساواة بين الأجانب والوطنيين في تملك العقارات والأراضي فيما نصت عليه الفقرة الأخيرة من المادة (12) السالفة الذكر من القانون رقم 8/ 1997م والتي نصت بأنه «يكون للشركات والمنشآت الحق في تملك الأراضي والعقارات اللازمة... أياً كانت جنسية الشركاء... (وذلك عدا الأراضي والعقارات الواقعة في المناطق التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء على أن يحدد هذا القرار شروط وقواعد التصرف فيها) .
ويكشف نص المادة (12) من القانون 8/ 1997م أن المشرع المصري أعطى الشركات الخاضعة لقانون الاستثمار الحق في تملك العقارات والأراضي اللازمة لمباشرة أنشطتها الاقتصادية أو التوسع فيها، سواء أكانت هذه الشركات أجنبية 100% أم شركات مشتركة وأياً كانت جنسية الشركاء أو محال إقامتهم، مادامت تلك الشركات أقيمت وفقاً لهذا القانون .
كذلك لم يشترط المشرع المصري في ظل قانون الاستثمار المصري رقم (8/ 1997م) تمتع الشركة بالجنسية المصرية أو خضوع نظامها للأحكام العامة في القانوني المصري.
ولاحظ البعض أن المشرع لم يسمح للأجانب أنفسهم كأشخاص طبيعيين بتملك العقارات المبنية وإنما قصر هذا الحق على الشركات والمنشآت كأشخاص اعتبارية .
لكن الباحث يرى غير ذلك كون قانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم 8/ 1997م لم يقصر تمتع المشروعات بالمزايا والضمانات والإعفاءات للشركات الإستثمارية فقط بل أقر تلك المزايا والإعفاءات للمنشآت الفردية (للأشخاص الطبيعية) التي تعمل في ظل مجالات الاستثمار المعتمدة في المادة الأولى من هذا القانون، وهذا ما صرحت به المادة (15) من اللائحة التنفيذية لسنة 2014م والتي أوجبت صراحةً أحقية المنشآت الفردية والأشخاص الطبيعيين من التمتع بتلك المزايا والضمانات المقررة في ظل هذا القانون  استثناءً من القاعدة المنصوص عليها في المادة (1) من قانون الاستثمار المصري رقم (8/ 1997م).
ويقصد بالتملك طبقاً لحكم المادة (12) من هذا القانون الملكية التامة، التي تعطي صاحبها الحق في التصرف فيها بكل أنواع التصرفات، سواء كان التصرف بعوض أو بدون عوض، كما تعطيه حق استعمال ما يملك أو استغلاله، لأن من يملك التصرف في الشيء (ملكية الرقبة) يملك استعماله واستغلاله من باب أولى.
فمن حق المستثمر وفقاً لهذا النص أن يشتري الأراضي أو العقارات التي يرغب في ممارسة نشاطه عليها، سواء كان الشراء من الدولة وفقاً لقوانين بيع عقارات وأراضي الدولة عن طريق المزاد العلني أو عن طريق العقد أو غيره، أو تخصيصها بأي صورة كانت بمنحه حق الانتفاع أو الإجارة أو أن تهبه الدولة أرضاً بالمجان.
وهناك رأي فقهي يرى أن الدولة لا تُملك المستثمر (الشركة أو المنشأة) العقارات والأراضي بل تعطيه حق الانتفاع بالعقارات على الأكثر وتبقى ملكية الرقبة للدولة مدة الانتفاع، ثم تعود عند انتهاء المشروع كملكية تامة غير ناقصة للدولة مرة أخرى .
وتبين للباحث بأن نص المادة (12) والمعدلة بالقانون رقم (94) لسنة 2005م قد استحدثت عدة أحكام جديدة منها:
1-    أن هذا التملك هو مقرر خصيصاً للمستثمرين بأي صفة كانوا عليها أشخاصاً طبيعية مصرية أو أجنبية، شركات أو منشآت، وأياً كانت جنسياتهم أو نسب مشاركتهم.... إلخ. مادامت تعمل في مجالات الاستثمار المحددة في المادة الأولى أو ما يضيفه مستقبلاً مجلس الوزراء من مجالات تخدم الاقتصاد الوطني.
2-    توسع المشرع المصري في تملك الشركات المستثمرة وفقاً لأحكام هذا القانون فبدلاً من اقتصارها على تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء قبل التعديل إلى التوسع في أحقية تملك الشركات والمنشآت للعقارات والأراضي اللازمة لمباشرة نشاطها.... بعد التعديل... إلخ، وعلى ضوء ذلك التغيير تم تبديل بعض أحكام القانون لصالح المستثمر وذلك بالتوسع في تملك الأراضي والعقارات على الإقليم المصري.
إذ أصبح من المفترض بموجب هذا التعديل الجديد، من حق الأجانب تملك كافة أنواع الأراضي ومنها الزراعية وما في حكمها في شكل شركات ومنشآت أياً كانت جنسية الشركاء أو نسب مشاركتهم في رأس المال إذا كان ذلك التملك لازماً لممارسة نشاط الشركة أو لغرض التوسع في المشروع الاستثماري .
من الملاحظ من نص المادة (12) من القانون السالف الذكر ومن الوهلة الأولى أنه قد أطلق للأجانب حرية تملك الأراضي والعقارات طالما كان ذلك في مجال مشروعات الاستثمار المحددة في المادة الأولى منه وهو ما يخالف، الأصل الثابت بمقتضى القانون رقم (15) لسنة 1993م بحظر تملك الأجانب للأراضي الزراعية وما في حكمها، وأيضاً يخالف الاستثناء المقرر للأجانب بمقتضى قانون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء رقم (230) لسنة 1996م والذي قيد ملكية الأجانب بعقارين على الأكثر وبمساحة كلية لا تتجاوز 8000 متر مربع لكليهما وفقاً لنص المادة (2) من هذا القانون.
صفوة القول: من الملاحظ بعد العرض السابق لكي يسمح بتملك المستثمرين الأجانب للأراضي والعقارات الأزمة لمباشرة نشاطهم الاستثماري في مصر لابد أن يخضعوا بداية لشروط تأسيس الشركات وأن يلتزموا بإجراءات منح التراخيص اللازمة لإقامة مشروعهم الاستثماري في المواد رقم (1، 5، 6، 7، 8، 9، 10، 11، 14، 15) إلى جانب تطبيق المواد الخاصة بعمل التراخيص اللازمة للتملك وإقامة المشروعات الاستثمارية في المواد رقم (16 - 22).
المطلب الثاني
مدى تمتع المستثمر الأجنبي بحق تملك العقارات 
والأراضي اللازمة لإقامة المشروع الاستثماري في التشريع اليمني
أما في ظل قانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م فقد كفل للمستثمرين الأجانب كأحد أهم الضمانات والمزايا حق التملك أو الإجارة أو حق الانتفاع على الأراضي والعقارات سواء المملوكة ملكية خاصة أو عامة لغرض إنشاء مشروعه الاستثماري المرخص له بإقامته في الجمهورية اليمنية وهذا ما نصت عليه صراحة المادة (6) من هذا القانون والتي قضت بأنه «يحق للمستثمر أن يشتري أو يستأجر أو يحصل على حقوق الانتفاع للأراضي والمباني سواء المملوكة ملكية خاصة أو عامة وفقاً للقوانين النافذة لغرض إقامة المشروع الاستثماري بموجب هذا القانون .
ويتبين لنا من هذا النص بأنه قد أباح للمستثمر يمنياً كان أم أجنبياً حق تملك الأراضي والمباني اللازمة لإقامة مشروعه الاستثماري عبر شرائها من ملاكها سواءً كانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين كما أجاز له أيضاً حق الانتفاع بالأراضي والمباني عامة كانت أم خاصة وقيد حقه في كلا الحالتين بأن يكون وفقاً للقوانين النافذة، وأن يكون لغرض إقامة مشروعه الاستثماري وفقاً لقانون الاستثمار، ومؤدى ذلك أن ما يجريه المستثمر من شراء أو استئجار أو حق الانتفاع في العقارات والأراضي لا بد أن تكون تصرفاته تلك مطابقة لأحكام القوانين الوطنية المنظمة لها.
وتعد هذه الميزة حسنة أن يتساوى المستثمر أياً كانت جنسيته محلية أو أجنبية بالمواطن العادي في أسباب كسب الملكية وبما تحمله من التزامات ناشئة عن عقد الشراء أو الاستئجار، لولا أنها قيدت بالنسبة للمستثمر عموماً بأن تكون لغرض إقامة مشروعة الاستثماري لا فرق في ذلك وفق النص بين الوطني والأجنبي إلا أن ذلك الشرط محمول بالأخص على المستثمر الأجنبي بألا يتعدى الغرض من تملكه للعقار، وهو مذهب يحمد عليه المشرع اليمني لما فيه من تطبيق حق الدولة في السيادة وتوجيه الأنشطة الاستثمارية فيما يخدم التنمية الاقتصادية والاجتماعية.
من الملاحظ أن المادة (6) من هذا القانون أقرت صراحة ثلاث حالات تُمكن المستثمرين أياً كانوا وطنيين أم أجانب من الانتفاع بالأراضي والعقارات على الإقليم اليمني لغرض مزاولة مشروعاتهم الاستثمارية عليها وهي:
1-    إما عن طريق شراء تلك الأراضي أو العقارات بالطرق المعتادة ووفقاً للقواعد العامة للبيع والشراء سواء كان الشراء من قبل الدولة ضمن أملاكها الخاصة عن طريق المزاد العلني أو البيع عن طريق التقسيط أو عن طريق العقد مبايعة بتملكها بشرائه الأرض أو العقار من ملاكها مواطني الدولة أو حتى من أجنبي مثله إن كان مالكاً للعقار وفقاً للقوانين النافذة أو من القطاع الخاص.
2-    وكذلك اُقر للمستثمر الانتفاع بالعقارات والأرضي بقصد إقامة مشروعه الاستثماري عن طريق إجارة المستثمر للأرض أو العقار من مالك العقار سواء كان مالكها الدولة أو أحد قطاعاتها العامة والخاصة (وفقاً لقواعدها الخاصة) أو أحد مواطني الدولة... وفقاً للقواعد العامة للإجارة والقوانين المنظمة لها.
3-    ولإقامة المشروع الاستثماري المرخص به للمستثمر رخص المشرع اليمني للأجانب حق الانتفاع بالأراضي والعقارات، وفي الغالب لا يقر حق الانتفاع بالأرضي إلا عن طريق الدولة وذلك بتخصيص أراض تابعة لها بمقابل أو بدون مقابل لتقوم بتوزيعها على المستثمرين لغرض إقامة مشروعات استثمارية محددة بعينها تنهض بالاقتصاد الوطني، وفي أماكن خاصة ومجالات محددة يلتزم المستثمر بأن لا يحيد عن الغرض المرخص له المشروع، وإلا أصبح من حق الدولة استرداد الأرض وإلغاء المشروع أو إيقافه بالطرق القانونية لمخالفته فيما خصصت له الأرض وعدم التزامه بالترخيص، وهذا الحق الذي تمنحه الدولة للمستثمر (حق الانتفاع) لا يُمكن المستثمر من التصرف بالأرض ببيعها، لأنه لا يملك رقبتها، فليس له، سوى حق الانتفاع بالأراضي فيما خصصت له.
لذا فليس له سوى حق الاستعمال والاستغلال لتلك الأراضي فقط وتبقى ملكية رقبتها للدولة.
وبهذا «تضمن الدولة للمستثمرين الأجانب المعاملة المتساوية دون تمييز مع المستثمرين المحليين في كافة الحقوق والالتزامات وحرية الاستثمار في أي من القطاعات الاقتصادية. بما في ذلك الانفراد أو المشاركة في تملك المشروع الاستثماري وفقاً لأحكام هذا القانون» .
أضف لذلك إن من المزايا التي اشتمل عليه قانون الاستثمار اليمني15/ 2010م ما نصت عليه المادة (27) من صرف النزاع عن المستثمر بشأن الأراضي والعقارات على الهيئة العامة للمساحة والأراضي والتخطيط العمراني باعتبارها الجهة المختصة بأي نزاع قائم بين المستثمر والدولة أو غيرها. فأوجب لها أن توجه الدعوى عليها إذا كانت الأراضي المخصصة للمشروع الاستثماري من أراضي الدولة واستكمل المستثمر جميع العقود والتراخيص اللازمة لإنشاء المشروع .
وتجدر الإشارة إلى أن المشروعات التي أنشئت وفقاً لأحكام قانون الاستثمار (15/2010م) لا تخضع لأحكام قانون تملك غير اليمنيين للعقارات رقم 23 لسنة 2009م مادامت ليست مخصصة للسكن ومزاولة الأنشطة غير الاستثمارية.
وبالعكس فقد استثنى المشرع اليمني في ظل قانون تملك غير اليمنيين للعقارات رقم 23 لسنة 2009م الخضوع من أحكامه في الأنشطة التي ينظمها قانون الاستثمار والمناطق الحرة، ونتيجة لذلك فلا يخضع الأجنبي المستثمر في ملكيته للعقارات والأراضي في الإقليم اليمني لأحكام هذا القانون ويخضع تملكه مباشرةً لقانون الاستثمار مادامت الشركات تعمل في مجلات استثمارية مرخص بها في قانون الاستثمار .
وهذا ما أكدته صراحةً المادة (11) من قانون تملك غير اليمنيين للعقارات رقم 23 لسنة 2009م والتي قضت بأن «يعمل بأحكام هذا القانون فيما يتعلق بتملك غير اليمنيين للعقارات السكنية أو مزاولة الأنشطة المرخص بها وما عدا ذلك فيرجع فيه إلى قانوني الاستثمار والمناطق الحرة.
أما وفقاً لقانون المناطق الحرة رقم (4/ 1993م) فقد اعتبر من أهم مهام واختصاصات الهيئة العامة لمناطق الاستثمار إصدار التراخيص والوثائق وتخصيص الأراضي اللازمة لمزاولة الأنشطة فيها ولها فضلاً عن ذلك الحق في أن تتملك وتستأجر وتؤجر الأراضي والعقارات اللازمة لها، أو لمزاولة الأنشطة المسموح بممارستها في حدود المنطقة الحرة، وهذا ما نصت عليه المادتان (5، 6) من قانون المناطق الحرة (4/ 1993م) اللتان أو جبتا على التوالي بأن:
تتولى الهيئة في معرض تطبيقها لهذا القانون ما يأتي:
أ-    إصدار التراخيص والوثائق والمستندات القانونية اللازمة للأعمال ولمختلف النشاطات والمهن المسموح بها داخل المنطقة الحرة.
ب-تخصيص المساحات والمستودعات والأرصفة اللازمة لأصحاب المشاريع وذلك في نطاق المساحات المحددة للمنطقة الحرة.
ج-    تمكين أصحاب المشاريع من التزود بمختلف الخدمات والتسهيلات اللازمة لنشاطهم في المنطقة الحرة. (م/ 5).
و»يكون للهيئة في سبيل تحقيق أغراض هذا القانون الحق في أن تمتلك وتستأجر وتؤجر الأراضي والعقارات التي تلزمها (م/ 6).
وصفوة القول: يتبين مما سبق عرضه بشأن مدى حق التملك العقاري للمستثمرين لغرض إقامة المشروعات الاستثمارية وفقاً للتشريعات المشجعة للاستثمار في اليمن ومصر أنهما متفقان من حيث إطلاق حق التملك للأراضي والمباني لكافة المستثمرين وطنيين كانوا أم أجانب وفقاً للمادة السادسة من قانون الاستثمار اليمني والمادة (12) من قانون الاستثمار المصري وكلاهما قيد حق التملك بالغرض منه وهو أن يكون لازماً لإقامة المشروع الاستثماري، غير أن النص المصري اقتصر على الحق بالتملك في حين اشتمل النص اليمني على ذلك الحق وعلى الحق في الانتفاع والإجارة في صلب المادة السادسة وبذلك يكون النص اليمني أشمل وأعم وهو ما يجب معه الاقتداء به من قبل المشرع المصري، مع ذلك المشرع المصري لم يغفل عن ذلك فقد نظم أيضاً في المادتين (5، 28) من قانون الاستثمار المصري رقم (8) لسنة 1997م حق الانتفاع بتخصيص الأراضي المملوكة للدولة لتقوم بتوزيعها على المستثمرين لغرض مزاولة نشاطهم الاستثماري بمقابل أو بدون مقابل، كما سنرى في المطلب الذي يلي.
المطلب الثالث
مدى تمتع المستثمر الأجنبي بحق تملك العقارات 
والأراضي اللازمة لإقامة المشروع الاستثماري في التشريعات المقارنة
وبدراسة مقارنة لقوانين بعض الدول العربية والأجنبية يتجلى لنا بوضوح ظهور عدة اتجاهات الاتجاه الأول: يقضي بأنه لا يسمح للمستثمرين الأجانب بتملك العقارات، للاتجار فيها أو لاستخدامها في الإقامة الخاصة أو حتى اللازمة لمباشرة المشروعات الاستثمارية لأنشطتها الاقتصادية، وتظل هذه العقارات من القطاعات المحظورة على هؤلاء المستثمرين .
ومن تلك الدول التي تحظر على الأجنبي المستثمر تملك العقارات لغرض إقامة المشروع الاستثماري دولة ألبانيا إذ لا يجوز طبقاً لتشريعاتها تملك الأجانب للعقارات من المباني والأراضي الزراعية والأراضي الفضاء، وإنما يسمح لهؤلاء الأجانب استئجار العقارات بشرط الحصول على ترخيص مسبق من الوزارات المختصة، ويقضي القانون الألباني بأنه يحق للأجانب استئجار العقارات مدة لا تتجاوز 49 سنة وهذه مدة قابلة للتجديد .
مع ذلك قد تكتفي الدولة المضيفة بإقرار حق الانتفاع بالعقار أو إجارته لمدة طويلة لغرض إقامة المشروع الاستثماري عوضاً عن حرمان الأجنبي المستثمر من تملك العقارات.
ومن تلك التشريعات المصرية التي أقرت فقط حق الانتفاع للمستثمر لمدة تصل إلى 99 عاماً لإجارة الأراضي لغرض إقامة المشروع الاستثماري مع السماح بتجديد المدة، وحرمت ملكيتها بشأن ما نظمه القرار الصادر من مجلس الوزراء رقم (350) لسنة 2007م بشأن تنظيم حق الشركات والمنشآت في تملك الأراضي والعقارات اللازمة لمباشرة نشاطها أو التوسع فيه في بعض مناطق الإقليم المصري والذي حظر على الأجانب في بعض المناطق الحدودية أو القريبة من المنشآت العسكرية تملك العقارات لكنها أجازت في تلك المناطق استثناءً وبترخيص مسبق من الجهات المختصة للدولة إقرار حق الانتفاع بالعقارات لمدة 99 عاماً في مناطق شبة جزيرة سيناء وبالأخص شرم الشيخ .
ومن تلك الدول التي أجازت حق الانتفاع بالأراضي أو إجارتها لمدة طويلة دون تملكها لغرض مزاولة النشاط الاستثماري سلطنة عمان في المادة (10) من قانون استثمار رأس المال الأجنبي بالمرسوم السلطاني رقم 93/ 57 الصادر في 11 من جمادى الأولى سنة 1415هـ الموافق 16 أكتوبر سنة 1994م والتي نصت بأنه «يجوز تخصيص الأراضي اللازمة لمشروع الاستثمار سواء بمنحها حق الانتفاع بها أو بطريق الإيجار لمدة طويلة».
أما الاتجاه الثاني: والذي يرخص من قبل الدولة المضيفة للمستثمرين الأجانب تملك العقارات والأراضي وكذا كافة الحقوق الضرورية لممارسة الأنشطة الاقتصادية، أياً كان الشكل القانوني للمشروع وسواء أكان مشروعاً مشتركاً أم مشروعاً أجنبياً خالصاً، مشروعاً أسسه المستثمر الأجنبي أو مشروعاً اشتراه جاهزاً للتشغيل. ومن تلك الدول المجيزة للتملك لغرض الاستثمار، فرنسا والتي سمحت للأجانب بصفة عامة تملك العقارات أسوة بالوطنيين، شريطة الحصول على إذن مسبق من وزير المالية، دون تطلب توافر شروط المعاملة بالمثل، ذلك أن هذا الحق يعتبر من الحقوق الطبيعية للإنسان .
كما أن قانون تشجيع الاستثمار في كوريا الجنوبية لسنة 1984م يؤكد على أن يعامل المستثمرون الأجانب بنفس المعاملة التي يلقاها المستثمرون الكوريون. كما قدمت كوريا الجنوبية مختلف التسهيلات المتعلقة بمنح الأراضي والعقارات وشددت على القضاء على العوائق الإدارية وحتى المالية من خلال تقديم القروض المختلفة من طرف البنوك الوطنية. .
ومن تلك الدول التي أقرت أحقية المستثمرين الأجانب بتملك العقارات والأراضي لغرض إقامة المشروع الاستثماري باعتبارها دول موسعه للتملك العقاري في ظل قوانينها المشجعة للاستثمار من تلك الدول مصر واليمن اللتان أقرتا صراحة في ظل قوانينهما المشجعة للاستثمار تملك الأجانب للعقارات والأراضي.
أما ما تم تنظيمه في مدى أحقية المستثمر الأجنبي في تملك العقارات والأراضي في بعض الأنظمة الخليجية والتشريعات العربية والأجنبية لغرض إقامة المشروعات الاستثماري فمنهم من أقره للمستثمر الأجنبي بقيود ومنهم من خصصه في عقارات بعينها ومنهم من خصصه لغرض مزاولة مجالات محددة ومنهم من امتنع عن تملك العقارات لإقامة المشروع تماماً وأقره لجنسيات معينة  ومنهم أقر بأحقيته بالانتفاع وإجارة الأرض دون حقه بالتملك وفي الغالب اشترطت تشريعات الاستثمار على المستثمر بألا يخرج عن الغرض المرخص له من هذا التملك.
ففي المملكة العربية السعودية سنجد أن المادة الثامنة من نظام الاستثمار الأجنبي السعودي رقم (م/ 1) لسنة 1421ه قد أقرت بأنه «يجوز للمنشآت الأجنبية  المرخص لها بموجب هذا النظام تملك العقارات اللازمة في حدود الحاجة لمزاولة النشاط المرخص أو لغرض سكن كل العاملين بها أو بعضهم وذلك وفقاً لأحكام تملك غير السعوديين للعقار .
ومنحت فضلاً عن ذلك المادة (5) من اللائحة التنفيذية لهذا القانون بالسماح بأن «تتمتع منشآت الاستثمار الأجنبي بالمزايا والحوافز والضمانات التي تتمتع بها المنشآت الوطنية ومنها على سبيل المثال:.. تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط المرخص أو لسكنه أو لسكن العاملين لديه وفقاً لأحكام نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر بالرسوم الملكي رقم (م/ 15) لسنة 1421ه» ... - عدم جواز مصادرة الاستثمارات كلاً أو جزءاً إلا بحكم قضائي أو نزع ملكيتها كلاً أو جزءاً إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل... 7 - كفالة المستثمر الأجنبي وموظفيه غير السعوديين تكون على المنشأة المرخص لها. 
وفي نفس السياق وذات اللائحة التنفيذية اُقرَّ للمستثمر الأجنبي الحق في التملك والاستثمار العقاري في المملكة والتي نصت عليه المادة (8) من اللائحة سالفة الذكر بأنه «يجوز للمستثمر الأجنبي شراء منشآت استثمار محلي أو أجنبي أو مشترك أو تملك حصص بها، على أن تتوافر بشأنه الشروط الواردة بالمادتين السادسة والسابعة من هذه اللائحة .
هذا وأجاز نظام توزيع الأراضي البور السعودي رقم (م/ 16) سنة 1388ه للشخص الأجنبي استثمار الأراضي البور في الإنتاج الزراعي والحيواني وله أن يتملكها في حال قيامة بالري أو تهيئة جزء محدد من مساحتها خلال فترة محددة .
أما في دولة قطر فإن قانون استثمار رأس المال غير القطري رقم (13) لسنة 2000م وتعديلاته لم يقر للأجنبي المستثمر حقه في التملك العقاري لغرض إقامة المشروعات والمنشآت الاستثمارية واكتفى بالسماح له باستئجار العقارات لهذا الغرض ولمدة لا تزيد على 50 سنة قابلة للتجديد وهذا ما نصت عليه المادة (5) من قانون استثمار رأس المال غير القطري رقم (13) لسنة 2000م والتي نصت بأنه «يجوز تخصيص الأرض اللازمة للمستثمر غير القطري لإقامة مشروعه الاستثماري، وذلك بطريق الإيجار لمدة طويلة لا تزيد على 50 سنة قابلة للتجديد» .
فضلاً عن ذلك نصت المادة العاشرة من القانون سالف الذكر على أنه «يحق للمستثمر غير القطري نقل ملكية استثماره لمستثمر آخر غير قطري أو وطني أو التخلي عنه لشريكه الوطني في حالة المشاركة، على أن يتم ذلك وفقاً للقوانين والأنظمة المعمول بها. وفي هذه الحالات تستمر معاملة الاستثمار طبقاً لأحكام هذا القانون، على أن يواصل المستثمر الجديد العمل في المشروع، ويحل محل المستثمر السابق في الحقوق والالتزامات.
أهم معوقات الاستثمار العقاري والسياسات المقترحة لحلها وعلاجها .
أولاً: معوقات الاستثمار العقاري:
1-    المعوقات التشريعية والقانونية بعدم الثبات التشريعي.
إن الاستقرار الذي ينشده المستثمر في تعاملاته مع الدولة المضيفة ليس الاستقرار الاقتصادي فقط وإنما يسعى المستثمر إلى الاستقرار التشريعي أيضاً، والذي يكون له أحياناً مردود اقتصادي، فالتغييرات التشريعية التي تقدم عليها الدولة تزيد من المخاطر التي يتعرض لها المستثمر ، وتتركز هذه المخاوف عند البعض تجاه الدول النامية تحديداً ، كما أن ثبات النظام القانوني واستقرار تعامل الدولة المضيفة مع الاستثمارات الأجنبية يمكن أن يكون أكثر جاذبية للمستثمرين من حشد مجموعة من الحوافز تكون عرضة لتغيرات متلاحقة  حتى لو كانت هذه التغيرات في صالحهم، حيث إن ذلك قد يدفعهم إلى التأني في الإقدام على الاستثمار أملاً في الحصول على المزيد من المنافع في المستقبل .
2-    عدم الاستقرار السياسي والأمني.
3-    سعة وانتشار المخاطر غير التجارية، وعلاجها توفير الأمان القانوني للمستثمر بعدم التعدي على أملاكه وتوفير الضمانات الكافية.
4-    صعوبة الحصول على التمويل بشروط وتكاليف ميسرة وارتفاع تكلفة المعاملات المرتبطة بإجراءات الاستثمار العقاري.
ثانياً: السياسات المقترحة لمعالجة معوقات الاستثمار العقاري:
1-    تهيئة البيئة التشريعية والقانونية والثبات التشريعي للقوانين المشجعة للاستثمار.
2-    توفير الاستقرار الأمني والإصلاح السياسي.
3-    تحسين النظام الضريبي وتحصيل الإيرادات.
4 - تنمية مهارات الترويج لجذب الاستثمار وتوفير البنية الأساسية.
5-    وحدة الجهة التي يتعامل معها المستثمر وهي الهيئة العامة للاستثمار في كلا البلدين، بأن يجعل المشرعان المصري واليمني الهيئة العامة للاستثمار هي الجهة المنوط بها الحصول من جهات الاختصاص بمصر واليمن بالنيابة عن المستثمرين على جميع التراخيص وفقاً للقوانين واللوائح لإنشاء وإدارة وتشغيل المشروعات، فضلاً عن أن يوكلا للهيئة تخصيص الأراضي اللازمة للمشروعات بمقابل أو بدون مقابل وإبرام العقود اللازمة في هذا الشأن، وذلك بالتنسيق مع مكاتبها في المحافظات ومع ممثلي المحافظة (المحافظ) ليقوموا بتجهيز الأرض المناسبة للمشروع، ومقابل ذلك تقوم الهيئة بتحديد بدء تاريخ الإنتاج للمشروعات أو تاريخ مزاولة النشاط.

الخـاتــــمـة
أما وقد تم الانتهاء بحمد الله تعالى من دراسة موضوع البحث – بعد إفراغ الوسع وبذل الطاقة - يمكن تسجيل أهم النتائج التي توصلت إليها الدراسة، وكذلك رصد أهم التوصيات التي توصي بها الدراسة، وذلك على النحو التالي.
أولاً: أهم النتائج.
أ- أهم النتائج المشتركة:
1-    أشارت الدراسة بخصوص التشريعين المصري واليمني إلى أن الأجنبي يسمح له بالتملك العقاري على إقليم الدولة وبصفتين مستقلتين أولاً بصفته أجنبياً عادياً يرغب في التملك العقاري بقصد الإقامة لغرض السكن والمأوى، أو لمزاولة النشاط المهني والتجاري غير الاستثماري المرخص به بقصد الاستقرار وجلب الرزق، وهذا يحكمه وينظمه القانون المصري رقم (230) لسنة 1996م والقانون اليمني رقم (23/ 2009م) بشأن تملك غير اليمنيين للعقارات، أما الصفة الثانية هي صفته كمستثمر أجنبي يحتاج لحوافز وضمانات كفيلة بحماية رأس ماله للقدوم والاستثمار بقصد تحقيق الربح المجزي، وذلك لن يكون إلا بأن يسمح له بتملك الأراضي والعقارات أو الانتفاع بها لغرض إقامة مشروعه الاستثماري، وهذا يحكمه وينظمه قانون ضمانات وحوافز الاستثمار المصري رقم (8) لسنة1997م وقانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م.
2-    كشفت الدراسة أن قانون حوافز وضمانات الاستثمار المصري يبيح للأجانب الاستثمار في مجال استصلاح واستزراع الأراضي البور والصحراوية، وتكون مزاولة أنشطتهم في هذا المجال بطريق الإيجار طويل الأجل الذي لا تزيد مدته على خمسين عاماً، ويجوز مدها لمدة أو لمدد أخرى لا تجاوز في مجموعها خمسين عاماً، وإذا اتخذ المشروع شكل شركة مساهمة جاز له مزاولة نشاطه بطريق التمليك، أما قانون الاستثمار اليمني فلم يدرج نشاط استصلاح واستزراع الأراضي الصحراوية ولا أي مجال آخر ضمن مجالات الاستثمار، بل حصر أنشطة لا يسمح للمستثمر بمزاولتها وما عداها سمح بإقامته على شكل قوائم، وكان يفضل ذكر مجالات الاستثمارات الحيوية، ثم تخويل الهيئة العامة للاستثمار بإضافة بعض المجالات مستقبلاً أو عن طريق مجلس الوزراء كما صنع نظيره المشرع المصري بصورة صريحة في الفقرة (2) من المادة الأولى من قانون الاستثمار المصري، لأن التعداد الوارد في هذه المادة لم يكن على سبيل الحصر بل جاء على سبيل المثال.
3-    كشفت الدراسة عن وجود اختلافات فيما بين قوانين الاستثمار في الدول العربية، ويرجع ذلك إلى عدم وجود قانون نموذجي موحد لتشجيع الاستثمار تعتمد عليه تلك الدول في صياغة تشريعاتها الخاصة بالاستثمار.
4-    كشفت الدراسة أن المنظم السعودي والأنظمة الخليجية الست إلى جانب التشريعين اللبناني والأردني خصصوا قانوناً لتنظيم تملك الأجنبي غير المستثمر للعقارات لغرض السكن أو لمزاولة النشاط غير الاستثماري إلى جانب تنظيمه لتملك المستثمر الأجنبي لغرض الاستثمار، وهذا ما تميزت به تلك التشريعات عن المشرع المصري واليمني اللذين لم ينظماها في قانون واحد، بل جعلا قانوناً خاصاً لتملك الأجانب للعقارات لغرض السكن أو لمزاولة النشاطات غير الاستثمارية المرخص بها، بينما اختص قانون الاستثمار لكليهما بتنظيم التملك العقاري لغرض الاستثمار.
5-    أشارت الدراسة إلى ما تم تنظيمه في دول الخليج العربي بخصوص تنظيم ملكية الخليجيين للعقارات والأراضي في دول المجلس تبعاً لما أقرته الاتفاقية الخليجية لسنة2002م بشأن تنظيم تملك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء بمجلس التعاون وإقرار المعاملة المتساوية في التملك العقاري والاستثمار وبعض الأنشطة الأخرى، لكن تبين لنا عدم وجود تلك المساواة المنشودة في المعاملة مع مواطني الدولة وخاصة في مجال التملك العقاري، وخير مثال على ذلك أنهم يضعون قيوداً ملزمة على الخليجي بعدم التصرف في العقار أو الأرض الفضاء إلا بعد فترة من الزمن، واشتراط البناء، وغيرها كثير، فضلا ًعن تحديد معظم الأنظمة الخليجية مناطق استثمارية خاصة لتملك الخليجيين وغيرهم من الأجانب، وحظر التملك والانتفاع في بعض المناطق وقصرها على مواطنيها، وهذا يجافي روح الاتفاقية الخليجية في المعاملة المتساوية بين كل دولة خليجية ورعايا الدول الأعضاء الأخرى بما يوصلنا إلى حقيقة مهمة هي أن الخليجي مازال أجنبياً خارج بلده وموطنه حتى وإن أقام أو تملك العقار في بعض الدول الأعضاء من دول الخليج العربي، مع تميزه بحسن المعاملة وتسهيل تملك العقار بغير إبطاء في أرض الواقع، فضلاً عن أن الباحث توصل لعدة نتائج بهذا الخصوص منها ما يأتي.
أ-    أن الخليجي المتملك العقار في إحدى الدول الخليجية لا يعامل معاملة متساوية مع المواطنين لكن بالتأكيد مركزه أفضل من الأجنبي غير الخليجي.
ب- ووفقاً للنتيجة الأولى فإن الخليجي أجنبي في أي دولة خليجية عضو غير بلده.
ج-    وباعتبار الخليجي أجنبياً فإن أهم النتائج التي توصلت إليها الدراسة أنه يخضع للقوانين المنظمة لتملك الأجانب للعقارات والأراضي، ويستفيد من المناطق الاستثمارية التي يجوز للأجانب تملك العقارات فيها.
د-    يتميز الخليجي عن الأجنبي غير الخليجي بأنه يحق له التملك في عموم إقليم الدولة الراغب في التملك فيها فضلاً عن المناطق الاستثمارية المخصصة للتملك والاستثمار العقاري إلا ما تم استثناؤه صراحة من قبل الدولة المضيفة مانحة العقار، أما الأجنبي فلا يسمح له بالتملك إلا في المناطق الاستثمارية المحددة بعينها والمرخص بها من قبل الجهات الحكومية المختصة في معظم دول الخليج إن لم يكن كلها وبشروط مشددة وفي الغالب لا يسمح لهم سوى بالانتفاع واستئجار العقارات دون تملكها.
6-    كشفت الدراسة أن المشرعين المصري واليمني رفعا القيود عن مشاركة رؤوس الأموال الأجنبية في المشروعات المختلفة، بل إنهما سمحا بتكوين مشروعات وشركات مملوكة بالكامل لأجانب.
7-    كشفت الدراسة المقارنة في التشريعين المصري واليمني عن  نتائج مشتركة بشأن مدى حق المستثمرين الأجانب في التملك والاستثمار العقاري لغرض إقامة المشروعات الاستثمارية وفقاً للتشريعات المشجعة للاستثمار، حيث إنهما متفقان في إطلاق حق تملك الأراضي والمباني لكافة المستثمرين وطنيين كانوا أم أجانب وفقاً للمادة (6) من قانون الاستثمار اليمني والمادة (12) من قانون الاستثمار المصري، وكلاهما قيد حق التملك بالغرض المخصص له (المشروع) وهو أن يكون لازماً لإقامة المشروع الاستثماري، غير أن المشرع المصري اقتصر في هذه المادة على الحق في التملك، أما بالنسبة لحق الانتفاع فقد نظمته المادتان (5، 28) من قانون الاستثمار المصري رقم (8) لسنة 1997م اللتان تقران للدولة منح الأجنبي حق الانتفاع بالأراضي المملوكة لها بمقابل أو بدون مقابل بحسب الأهمية المرجوة من المشروع، في حين اشتمل النص اليمني على ذلك الحق وعلى الحق في الانتفاع والإجارة في مادة واحدة هي المادة السادسة،  وبذلك جمع النص اليمني جميع تلك الحقوق في مادة واحدة وهو ما يفضل أن يحذو المشرع المصري فيه حذو المشرع اليمني.
8-    أما بالنسبة لتشريعات الاستثمار المنظمة لمدى أحقية المستثمر الأجنبي في تملك العقارات والأراضي في الأنظمة الخليجية وبعض التشريعات العربية والأجنبية لغرض إقامة المشروعات الاستثمارية فمنهم من أقره للمستثمر الأجنبي بقيود، ومنهم من خصصه في عقارات بعينها، ومنهم من خصصه لغرض مزاولة مجالات محددة، ومنهم من امتنع عن تمليك العقارات لإقامة المشروع تماماً وأقره استثناءً لجنسيات معينة ، ومنهم من أقر بأحقيته في الانتفاع وإجارة الأرض دون حق الأجنبي في التملك، وفي الغالب اشترطت تشريعات الاستثمار على المستثمر ألا يخرج عن الغرض المرخص له من هذا التملك.
9-    كشفت الدراسة أن المشرعين المصري واليمني قدما الضمانات الكافية وذلك بعدم تأميم المشروعات أو الاستيلاء عليها أو نزع ملكيتها وغيرها من القيود التي تقيد ملكية المستثمر في مشروعه وعقاره؛ ومنح حوافز وإعفاءات عديدة لتشجيع وجذب رؤوس الأموال الأجنبية إلى مصر واليمن .
ثانياً: نتائج خاصة بالتشريع المصري:
1-    كشفت الدراسة أيضاً أن قانون الاستثمار المصري استحدث عدة مجالات جديدة للاستثمار وهي مجالات فرضتها ظروف ضرورة التوسع في الرقعة الزراعية واستصلاح الأراضي الصحراوية، وتشجيع الصناعات التحويلية والتعدينية، وتوجيه الاستثمارات إلى مشروعات البنية الأساسية (من طرق وجسور وكهرباء ومواصلات وغيرها كثير) والتي تعد عماد أي تنمية اقتصادية والتي تتميز بحاجتها إلى رؤوس أموال ضخمة تعجز الدولة عن تدبيرها في ظل مسؤوليتها عن قطاع الخدمات الأساسية من تعليم وصحة وأمن وغيرها من قطاعات الخدمات المختلفة .
2–    كذلك كشفت الدراسة أن المشرع المصري توسع– وفقاً لأحكام قانون الاستثمار- في منح الشركات المستثمرة حق تملك العقارات لغرض مزاولة مشروعاتها الاستثمارية، فبدلاً من اقتصار حق التملك على العقارات المبنية والأراضي الفضاء قبل تعديل المادة (12) من قانون الاستثمار المصري توسع في أحقية تملك الشركات والمنشآت للعقارات والأراضي اللازمة لمباشرة نشاطها بعد تعديل المادة (12)، وعلى ضوء ذلك التغيير تم تبديل بعض أحكام القانون لصالح المستثمر وذلك بالتوسع في تملك الأراضي والعقارات على الإقليم المصري بدون تحديد.
3-    انفرد قانون الاستثمار المصري عن اليمني بمنح الشركات ذات الشهرة العالمية حوافز ومزايا إضافية لمشروعاتها المقامة في مصر لخدمة الاقتصاد الوطني، وأهم تلك المزايا تخصيص الأراضي المملوكة للدولة بدون مقابل أو بمقابل رمزي تشجيعاً لقدومها ومزاولة نشاطها الخدمي والتكنولوجي.
ثالثاً: نتائج خاصة بالتشريع اليمني:
1-    كشفت الدراسة أن أحكام قانون تملك غير اليمنيين للعقارات رقم (23) لسنة 2009م يسري على أراضي وعقارات الدولة والعقارات المملوكة ملكية خاصة، في كل ما يخصص لغرض السكن أو لمزاولة الأنشطة المهنية والحرفية والتجارية عدا ما ينظمه قانوناً الاستثمار والمناطق الحرة، أو الانتفاع بأراضي وعقارات الأوقاف التي ينظم أحكامها قانون الوقف الشرعي لسنة 1992م.
2-    وكشفت الدراسة أنه يحق للأجانب في اليمن تملك العقارات اللازمة لمزاولة الأنشطة غير الاستثمارية وفقاً لأحكام القانون (23/ 2009م) بشرط أن يحصل بداية على الترخيص اللازم من الجهة المختصة لمزاولته النشاط في أي عمل تجاري أو حرفي أو مهني في اليمن مادام ليس محظورا على الأجانب ممارسته في القوانين النافذة وغير مخالف للشريعة الإسلامية وليس من ضمن الأنشطة الاقتصادية المنظمة بقانوني الاستثمار والمناطق الحرة؛ ويشترط أن يكون العقار المراد تملكه ضمن المخططات العمرانية المعتمدة من الهيئة العامة للأراضي والمساحة والتخطيط العمراني.
3–    كما كشفت الدراسة أن المشرع اليمني خول الهيئة العامة للمناطق الحرة بإضافة تراخيص مزاولة أنشطة في أية مهن وحِرف وأعمال أخرى تتطلبها النشاطات في المنطقة الحرة دون الرجوع حتى لمجلس لوزراء، ونوصي مشرعنا اليمني أن يحدد في قانون الاستثمار اليمني رقم (15/ 2010م) مجالات الاستثمار كقانون المناطق الحرة اليمني، مع تخويل مجلس الوزراء تحديد مجالات أخرى مستقبلاً بناءً على اقتراح الهيئة العامة للاستثمار بشرط أن تخدم الاقتصاد الوطني وذلك كنظيره المشرع المصري في قانون الاستثمار (8/ 1997م) في مادته الأولى.
ثانياً: أهم التوصيات.
أ- أهم التوصيات المشتركة:
1-     توصي الدراسة المشرع اليمني والمصري بضرورة إدراج الاستثمار في مجال إحياء الموات ضمن مجالات الاستثمار المسموح للمستثمر الأجنبي بالاستثمار فيها شريطة ألا يملك هذا المستثمر الأرض الموات لإحيائها بل يكون ذلك عن طريق التأجير، وذلك بهدف ضمان عودتها بعد استصلاحها واستزراعها وانتهاء فترة المشروع الاستثماري إلى الحكومة.
2-    توصي الدراسة حكومات الدول العربية بإبرام اتفاقية في إطار الجامعة العربية تنظم تملك أبناء الأمة العربية للعقارات والمنقولات في الدول الأعضاء في الجامعة العربية، وذلك بهدف استقدام واجتذاب الأموال العربية المهاجرة خارج الدول العربية وبالذات في الدول الغربية من أجل الخلاص من أخطار التبعية للعالم الخارجي تجارياً وغذائياً ومالياً وتكنولوجياً، تلك التبعية التي تغذي باستمرار قوى التخلف وتعوق نماء وتطور اقتصاديات الوطن العربي .
3-    تدعو الدراسة الحكومتين اليمنية والمصرية إلى رفع درجة الوعي الاستثماري لدى المواطنين حتى يمكن تمويل عملية التنمية الاقتصادية بأموال وطنية مستقرة لا تعاني من التقلبات والاهتزازات، وتضع المصلحة القومية في اعتبارها، لأن الإفراط في الانفتاح على رأس المال الأجنبي في عملية التنمية الاقتصادية يؤدي إلى مخاطر جمة ، وما الأزمة الاقتصادية والعقارية التي حدثت قبل سنوات إلا دليل على ذلك.
4-    تدعو الدراسة حكومتي الجمهورية اليمنية وجمهورية مصر العربية إلى وضع مبدأ أساسي للاستثمار الأجنبي في البلدين وهو السماح بالاستثمار مقابل التكنولوجيا.
5-    يوصي الباحث المشرعين اليمني والمصري بتحديد مجالات الاستثمار في التشريعين اليمني والمصري وذلك بتعديل نصي المادة الرابعة من قانون الاستثمار اليمني والمادة الأولى من قانون الاستثمار المصري، لتضمينها المشروعات ذات الأهمية في المجالات الحيوية التي تتطلبها التنمية الاقتصادية والاجتماعية ومنها الاستثمار في مجال الاستثمار العقاري كاستصلاح الأراضي الصحراوية والبور، وإنشاء المدن العمرانية والمجمعات السياحية وإقامة المدن الصناعية، لتوفير السكن لعموم الشعب وبالخصوص الطبقة الكادحة والشباب، وتخصيص المدن السياحية لتملك الأجانب وأصحاب الدخول العالية من عامة الشعب، فضلاً عن الاستثمار في مجال البنى التحتية من شق الطرق وإنشاء السدود وتوصيل الخدمات كالكهرباء.. كعامل أساسي وأولي لإنشاء المدن العمرانية والسياحية والصناعية إلى جانب إضافة الصناعة التعدينية والاستخراجية ونحو ذلك لفعالية جدواها الاقتصادية في دعم الخطط التنموية سواء من حيث إيجاد فرص عمل أو ضمانات التأهيل والتدريب للأيدي العاملة وتنمية وتطوير المواهب والقدرات المحلية بإكسابها خبرة في مجال عملها وحل المشكلة السكانية وعدم تفاقمها.
فتحديد مجالات الاستثمار ذات الأهمية في المجالات الحيوية التي تتطلبها التنمية الاقتصادية والاجتماعية يساعد على دعم ميزان المدفوعات والميزانية العامة، وكذلك ضرورة وضع قوائم توضح ترتيب الأولويات للمجالات الاستثمارية التي يحتاج إليها الاقتصاد نظراً لما في التوسع والإطلاق من نتائج عكسية تتمثل في قيام المستثمرين باختيار مشروعات بسيطة لا تحقق الأهداف المرجوة من وراء سن قوانين مزايا وحوافز الاستثمار.
6-    ينبغي على المشرعين اليمني والمصري أن يضعا قيداً على خضوع المستثمر لقانون الاستثمار وتمتعه بضماناته وحوافزه، بالنص على أن يكون رأس المال لديه يسمح له بالاستثمار في المجال الذي يريد الاستثمار فيه سواء في الصناعة التعدينية والاستخراجية واستصلاح الأراضي وزراعتها وإنشاء المدن السكنية وغيرها، فالواجب تحديد مقدار رأس المال ووضع شروط للاستثمار في المجالات الاستراتيجية .
7-    العمل على إيجاد قانون نموذجي موحد للاستثمار ينظم ويحكم العمليات الاستثمارية في الدول العربية، بحيث تعتمد عليه تلك الدول في صياغة قوانينها الخاصة بالاستثمار، ثم في مرحلة تالية توحيد قوانين الاستثمار العربية بناء على ذلك القانون النموذجي وذلك بهدف تيسير الاستثمار في المنطقة العربية بما يحقق الشفافية للمستثمر العربي والأجنبي على حد سواء.
8-    ونوصي المشرع المصري واليمني أن ينحو نحو ما أقرته دول الخليج بإفراد قانون واحد يشمل في طياته تنظيم ملكية الأجانب للعقارات والأراضي سواء أكان لغرض السكنى أو لمزاولة العمل والأنشطة غير الاقتصادية، أو لغرض إقامة المشروع الاستثماري، وتوحيد الجهة المختصة بذلك، إلى جانب أن يقتصر تملك الأجانب على إقليمهما على العقارات المبنية وفي مناطق استثمارية محددة أو مخططات عمرانية بعينها، كما نوصي بأن يلغي المشرعان ملكية الأراضي الفضاء وخاصة للأجانب غير المستثمرين، ويكتفى بإقرار حق الانتفاع بها أو إجارتها لمدد تطول أو تقصر حسبما يراه المشرعان يحقق مصالحهما العليا وينهض بالاقتصاد القومي.
9-    نوصي المشرعين المصري واليمني أن يضعا حداً أقصى لملكية العقارات لغرض مزاولة النشاط الاستثماري، وأن يحددا الضمانات الكافية التي تكفل أن يكون امتلاك المباني والأراضي- وفقاً لأحكام قانوني الاستثمار- في إطار نشاط التعمير السكني والسياحي والصناعي ومجالات البنى التحتية وغيرها من المجالات التي تعود بالنفع العام فقط، وليس بهدف تحقيق مكاسب شخصية للمستثمر الأجنبي على حساب الاقتصاد القومي أو في مجالات ليس لها أي مردود اقتصادي على البلدين في الأمد القريب أو البعيد  ؛ لأنه ليس هناك ما يدعو لتقديم المزايا والتيسيرات لإقامة مشروعات لا تلزم لتحقيق التنمية الزراعية أو الصناعية أو الاقتصادية اللازمة لتدعيم المصالح الأساسية للدولة.
ونظراً لتعلق التعمير والإسكان بمجال الاستثمار بالعقارات فيحسن قصره على مواطني الدول العربية، إلا أنه يجب التفرقة بين الاستثمارات الأجنبية بصفة عامة والاستثمارات العربية بصفة خاصة، وذلك بتمييزها في جميع مجالات الاستثمار، فيجدر بالمشرعين المصري واليمني أن يمنحا الاستثمارات العربية مزايا أفضل وذلك ليتدفق المزيد من رؤوس الأموال العربية لعدم خشية التبعية السياسية من جانب، وإذكاء للاعتبارات القومية من جانب آخر .
ب: التوصيات الخاصة بالتشريع المصري.
يوصي الباحث المشرع المصري بالآتي:
- نوصي المشرع المصري بتعديل نص المادة (12) من قانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم (8) لسنة 1997م وذلك بإبقاء أحقية المستثمرين بتملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء فقط، ولا يتعداه إلى غيره من الأراضي الزراعية وما في حكمها باعتبارها ثروة وطنية وقومية مهمة للوطن والمواطنين معاً لا يصح التفريط فيها والاكتفاء بالسماح لهم بحق الانتفاع أو الإجارة لغرض استصلاح الأراضي الصحراوية والبور.
ج: التوصيات الخاصة بالتشريع اليمني.
نوصي المشرع اليمني بالآتي:
1–    بضرورة الإسراع إلى إصدار اللائحة التنفيذية لقانون تملك غير اليمنيين للعقارات رقم (23/ 2009م) والمفترض أن ترى النور وفقاً للمادة (17) من هذا القانون خلال ستة أشهر من إصداره شريطة تلافي الصياغات الفضفاضة والغامضة والمقتضبة التي تشوب القانون الحالي.
2-    نوصي المشرع اليمني أن يكون قانون تملك الأجانب للعقارات (23/ 2009م) وقانون الاستثمار (15/ 2010م) مستمداً من أحكام الشريعة الإسلامية، لأنها مصدر جميع التشريعات في الجمهورية اليمنية طبقاً لنص المادة الثالثة من الدستور كما كان منصوصاً عليه في تشريع الاستثمار السابق رقم (22) لسنة 2002م.
3-    إصلاح قانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م بتعديل وإلغاء بعض نصوصه وإزالة ما فيها من تنافر وتضارب ليكون منظومة منسجمة مع بعضها، فهو لم يعالج مشاكل النشاط الاستثماري، وإنما كان الغرض من إخراجه بتلك الصورة– حسبما ذكرت مذكرته الإيضاحية– إعادة هيكلة الهيئة العامة للاستثمار بقصد إدخال مزيد من الأعضاء من القطاع الخاص لتشكيل أغلبية، ولذلك يجب إعادة النظر فيه وفقاً للآتي :
أ-    تشكيل لجنة متخصصة في الهيئة العامة للاستثمار يناط بها مهمة الفصل في التظلمات الإدارية على قرارات الإدارة المتعلقة بشئون الاستثمار والمستثمرين، وتكون محايدة وغير خاضعة للجهات الإدارية.
ب- إصدار لائحة قانون الاستثمار اليمني لتوقف العمل ببعض أحكامه على ما ستتضمنه من إجراءات.
جـ-    دمج الهيئة العامة للاستثمار والهيئة العامة للمناطق الحرة في هيئة واحدة.
د-    دمج قانون الاستثمار وقانون المناطق الحرة في قانون واحد توحيداً للقاعدة العامة الحاكمة للاستثمار.
ه-    إنشاء لجنة مختصة في الهيئة العامة للاستثمار تكون مهمتها القيام بتقدير التعويضات إدارياً عن الانتزاع أو الاستيلاء، وتقدير ما ينشأ عن ذلك من ضرر وتكون قراراتها قابلة للطعن فيها أمام القضاء في حال المنازعة فيها.
و-    تحديد اختصاصات مجلس إدارة الهيئة العامة للاستثمار على سبيل الحصر والنص عليها دون تلك الألفاظ التي هي أقرب إلى العمل الفقهي منها إلى العمل التشريعي، فالقانون يجب أن يكون واضح الدلالة منضبط الصياغة على المراد منه، فما يؤخذ على تلك الاختصاصات أنها أعطت الصلاحية الكاملة لمجلس الإدارة لاقتراح تعديل أي قوانين مع أن تلك القوانين تخص جهات أخرى، وهو ما يعني عدم وجود استقرار تشريعي وهو ما يعد عائقاً من عوائق الاستثمار، كون المستثمر لا يقدم على الاستثمار في بلد تتقاصر مدد التعديلات القانونية فيه؛ لأنه ليس مستعداً لأن يفاجأ بين آونة وأخرى بصدور تعديل قانوني خاصة فيما يتعلق بمجال نشاطه الاستثماري، وذلك بخلاف قانون الاستثمار المصري (8/ 1997م) الذي أقر قانوناً استمر أكثر من 20 عاماً ولم يقم المشرع المصري بإلغائه، لكنه مع ذلك اكتفى بتعديل وإضافة بعض مواد القانون لتواكب التطورات وتزيد من الضمانات والحوافز التشجيعية لاستجلاب الأموال والاستثمارات الأجنبية.
4-    كما توصي الدراسة المشرع اليمني أن يخول الهيئة العامة للمساحة والأراضي بتخطيط كل عقارات وأراضي الدولة وبالأخص الأراضي الموات وغير المخططة عمرانياً لتقوم بحصرها بالكامل وتخطيطها وتحديد نوعية الأرض (زراعية – صحراوية بور- أرض فضاء– مناطق استثمارية– مناطق صناعية) ثم تقوم بتوزيعها سنوياً بحسب الحاجة لكل جهات الدولة بحسب الاحتياج، فمثلاً تقوم الهيئة بحصر الأراضي الخاصة بمجالات الاستثمار وبموجب ما تم رفعه للهيئة من احتياج للأراضي في كل عام لتقوم بعدها الهيئة العامة للاستثمار نيابة عن هيئة الأراضي بتوزيع الأراضي على المستثمرين لإقامة الأنشطة الاستثمارية ذات الأولوية الاقتصادية.
وأرى كذلك أن توزع الأراضي الموات من قبل الهيئة المختصة، لتقوم بتوزيع تلك الأراضي على الطبقات الفقيرة والمتوسطة لفئات المجتمع اليمني الذي يكون المواطن في أمس الحاجة لبناء مسكن له ولأفراد أسرته أو لاستصلاح واستزراع الأراضي الصحراوية والبور لغرض العمل وجلب الرزق له ولعائلته.
5-    وأوصي كذلك المشرع اليمني أن يتم توجيه الهيئة العامة للمساحة والأراضي بحصر وتوزيع بعض أراضي وعقارات الدولة سنوياً أياً كان نوعها وبحسب الغرض لكل جهة من الجهات الحكومية لتقوم بتوزيعها على الجهات الحكومية لغرض تخطيط الأراضي الموات أو غيرها، ثم لتقوم كل جهة من تلك الجهات نيابة عن الهيئة بتوزيع تلك الأراضي على موظفيها لغرض السكنى أو غير ذلك، فضلاً عن إقامة منشآتها ومشروعاتها الخاصة بها.
- التوصيات الخاصة بالأنظمة الخليجية.
يوصي الباحث الأنظمة الخليجية أن تترجم الاتفاقيات الموقعة بين أعضائها على أرض الواقع وذلك بالمساواة التامة في تملك مواطني المجلس مع مواطني أي دولة عضو في المجلس ملكية العقارات والأراضي، وتمييز رعايا دولهم عن غيرهم من الأجانب.
قائمة المراجع
-    د. أبو العلا النمر، العولمة والنظام العالمي الجديد، الطبعة الأولى، دار النهضة العربية، لسنة 2004م.
-    د.أبو العلا النمر، نظرة انتقاديه للسياسة التشريعية المصرية في مجال الاستثمار ونقل التكنولوجيا، الطبعة الأولى، دار النهضة العربية، 2002م.
-     هانس – بيترمارتين وهارالدتشومان، فخ العولمة، ترجمة د. عدنان عباس، مراجعة وتقديم د. رمزي زكي، سلسلة كتب عالم المعرفة – الكويت، العدد “238” في أكتوبر 1998م.
-    أ/عبد الستار أحمد مجيد الحوري، الحماية القانونية للاستثمارات الأجنبية، دراسة مقارنة بين القانونين العراقي والمصري، دار الجامعة الجديدة، 2013م.
- إبراهيم بن محمد العلوان، الجريدة الاقتصادية الإلكترونية تحت موضوع اختيار الموقع المناسب أول شروط نجاح الاستثمار العقاري على الرابط التالي:
http://www.aleqt.com/2009/06/20/article-242320.html.
-    د. بدر الدين عبد المنعم شوقي، العلاقات الخاصة الدولية أحكام الجنسية والموطن ومركز الأجانب دراسة مقارنة مع الفقه الإسلامي، بدون دار نشر، لسنة 2007م.
-    تقرير مناخ الاستثمار في الدول العربية لسنة 1994م، المؤسسة العربية لضمان الاستثمار.
-    د. مصطفى ياسين الأصبحي، حق الأجانب في التملك في القانون الدولي الخاص (دراسة مقارنة) رسالة دكتوراه مقدمة لكلية الحقوق جامعة عين شمس، لسنة 1999م، دار النشر: المكتب الجامعي الحديث، الإسكندرية، 2007م.
-    د. هشام صادق، د. عكاشة محمد عبدالعال، د. حفيظة السيد الحداد، الجنسية ومركز الأجانب، دار المطبوعات الجامعية، الإسكندرية، 2006م.
-     د. أحمد شرف الدين، طرف إزالة المعوقات القانونية،– تشخيص الحالة المصرية، دار النهضة العربية، بدون سنة نشر.
-    د. أحمد عبد الحميد عشوش، النظام القانوني للاستثمارات الأجنبية في مصر، دار النهضة العربية، 1988م.
-    د. أحمد عبد الحميد عشوش؛ د. أحمد محمد الهواري؛ د. محمد بهنسي، القانون الدولي الخاص (الجنسية والموطن ومركز الأجانب)، القسم الثاني، مركز الأجانب، بدون دار نشر، لسنة 2002/ 2003م.
-    د. أسامة جمال الدين ناصف، المرشد القانوني والعملي لغير المصريين في مصر، الطبعة الثانية، مكتبة الدكتور/ أسامة ناصف للمحاماة والاستشارات القانونية، بدون سنة نشر.
-    د. بدر علي الجمرة، رسالة دكتوراه مقدمة لنيل درجه الدكتوراه بكلية الحقوق جامعة القاهرة بعنوان ضمانات الاستثمار وفقاً للقانونين المصري واليمني، الطبعة الأولى، دار النهضة العربية، 2012م. 
-    د. بسيوني عبد الله البسيوني، تقييم فعاليات القانون بخصوص ضمانات الاستثمار، بحث منشور في مجلة مصر المعاصرة، العدد 449 – 450 السنة 89، القاهرة يناير – إبريل 1998م. 
-    د. ثروت عبد الرحيم، الملكية التجارية والصناعية في الأنظمة السعودية، الناشر: عمادة شؤون المكتبات، جامعة الملك سعود، الرياض، 1407ه- 1987م. 
-    د. رضا عبد السلام، محددات الاستثمارات الأجنبية المباشرة في عصر العولمة، دراسة مقارنة لتجارب كل من دول شرق وجنوب آسيا وأمريكا اللاتينية مع التطبيق على مصر، منشور في مجلة جامعة المنصورة، مصر سنة 2002م. 
-    د. سامي عبد الباقي أبو صالح، الإطار القانوني للاستثمارات الأجنبية في مصر، دار النهضة العربية، 2003م.
-    د. عبد الحكيم مصطفى عبد الرحمن، المركز القانوني للمستثمر الأجنبي في القانون الداخلي والقانون الدولي، دار الطبع بدون، دار نشر بدون. 
-    د. عبد العزيز سعد يحيى النعماني، القانون الدولي الخاص مركز الأجانب المبادئ القانونية العامة في ظل القانون اليمني دراسة مقارنة بالفقه الإسلامي، سلسلة إصدارات جامعة صنعاء، لسنة 2006م.
-    د. عبد العزيز سعد يحيى النعماني، المركز القانوني للمستثمر الأجنبي في اليمن ومصر، دراسة قانونية مقارنة، رسالة دكتوراه مقدمة لكلية الحقوق جامعة عين شمس، الناشر: دار النهضة العربية، القاهرة، الطبعة الأولى، لسنة 2002م.
-    د. عبد الكريم أحمد الثلاياء، تنفيذ أحكام المحكمين الأجنبية في منازعات عقود الاستثمار، دار الجامعة الجديد، الإسكندرية، 2014م.
-    المستشار/ أشرف أحمد هلال، دليل إجراءات الاستثمار الأجنبي بالمملكة العربية السعودية، مكتبة القانون والاقتصاد، الرياض، الطبعة الأولى، 1434ه/ 2013م، راجع بنود القانون في ذات المرجع السابق، أوعلى الموقع الاكتروني على الرابط: 
-    http://www.gcclegal.org/BrowseLawOption.aspx?country=1&LawID=3709.
-    د. عبد الكريم يحيى الصوملي، حق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري دراسة مقارنة في القانون الوضعي المصري واليمني مع الاهتمام بالأنظمة الخليجية والفقه الإسلامي دار النهضة العربية، الطبعة الأولى، جمهورية مصر العربية، القاهرة، لسنة 2016م) رسالة دكتوراه مقدمة لكلية الحقوق جامعة عين شمس بعنوان: حق الأجنبي في التملك والاستثمار العقاري في القانون الوضعي والفقه الإسلامي- لسنة 2015م).
-    د. عبد الله عبد الكريم عبد الله، ضمانات الاستثمار في الدول العربية، الطبعة الأولى، الإصدار الثاني، دار الثقافة للنشر والتوزيع، الأردن، لسنة 2010م.
-    د. عصام الدين القصبي، خصوصية التحكيم في مجال منازعات الاستثمار، دار النهضة العربية، القاهرة، 2000م. 
-     د. عصام الدين بسيم، النظام القانوني للاستثمارات الأجنبية في الدول الآخذة في النمو، رسالة دكتوراه مقدمة إلى كلية الحقوق جامعة عين شمس، المطبعة العالمية، الناشر دار النهضة العربية بالقاهرة، لسنة 1972م.
-     د. علي علي حبيش، العولمة والبحث العلمي، كتاب ملحق بمجلة الأهرام الاقتصادي الأسبوعي، العدد الصادر في أول ديسمبر 1997م.
-     د. فاضل حمة صالح الزهاوي، المشروعات المشتركة وفقا لقوانين الاستثمار، رسالة دكتوراه مقدمة إلى كلية الحقوق جامعة القاهرة، سنة 1984م. 
-    د. فريد أحمد قبلان، الاستثمار الأجنبي في الدول العربية الواقع والتحديات، دار النهضة العربية، الطبعة الأولى، لسنة 2008م. 
-     د. محمد أحمد علي، شروط تمتع الاستثمار الأجنبي بالتسهيلات والامتيازات والقيود المفروضة عليه، بحث منشور في مجلة اليمن الجديد، وهي مجلة شهرية ثقافية جامعة تصدر عن وزارة الإعلام والثقافة في الجمهورية اليمنية، السنة الثامنة عشرة، يونيو 1989م.
-    د. محمد أحمد علي، إطار استثمار رأس المال الأجنبي الخاص (المشروع المشترك)، مقال منشور في مجلة دراسات يمنية، يصدرها مركز الدراسات والبحوث اليمني بصنعاء، العدد (35)، يناير/ مارس 1989م
-     د. محمد الرميحي، العولمة وفخاخها، مقال منشور في مجلة العربي الكويتية، العدد رقم (484) الصادر في مارس 1999م. 
-    د. محمد السعيد رشدي، إحياء الأرض الموات كسبب من أسباب كسب ملكيتها، مطبعة دار قاصد كريم للطباعة، لسنة 1992م، دار النهضة العربية. 
-    د. محمد حسن إسماعيل، النظام القانوني للاستثمار الأجنبي في المملكة العربية السعودية، معهد الإدارة العامة للبحوث، المملكة العربية السعودية، 1994م. 
-    د. محمد سويلم، الاستثمارات الأجنبية في مجال العقارات، الطبعة الأولى، 2009م، منشأة المعارف، بالإسكندرية.
-    د. حسين حسين شحاتة، زكاة شركاة المقاولات والاستثمارات العقارية، موسوعة فقه ومحاسبة الزكاة، المنشور على الموقع الإلكتروني على الرابط: 
-    www.Darelmashora.com.
-    د. عبد السلام أبو قحف، اقتصاديات الاستثمار الدولي، المكتب العربي الحديث، الإسكندرية، الطبعة الثانية،1991م. 
-    د. شكري صالح إبراهيم الصعيدي، تنظيم الاستثمارات العقارية في الشريعة الإسلامية، رسالة دكتوراه مقدمة لكلية الشريعة والقانون بجامعة الازهر، لسنة 1990م.
-    د.عبد الفتاح مراد، موسوعة الاستثمار، شرح تفصيلي مقارن لتشريعات الاستثمار في مصر والدول العربية، دار الكتب والوثائق المصرية، بدون سنة نشر.
-     د. أحمد مسلم، القانون الدولي الخاص، الجزء الأول، في الجنسية ومركز الأجانب، مطابع دار الكتاب العربي بمصر، مكتبة دار النهضة المصرية بالقاهرة، الطبعة الثانية، 1955م.
-    د. عز الدين عبدالله، القانون الدولي الخاص، الجزء الأول، مطابع الهيئة المصرية العامة للكتاب، الطبعة الحادية عشرة، 1986م. 
-     د. أحمد قسمت الجداوي، الوجيز في القانون الدولي الخاص، الجزء الأول، الجنسية ومركز الأجانب،  دار النهضة العربية بالقاهرة، 1978م.
-     د. هشام علي صادق، الجنسية والموطن ومركز الأجانب، المجلد الثاني، مركز الأجانب، منشأة المعارف، الإسكندرية، الطبعة الأولى، 1977م.
-    د. إبراهيم أحمد إبراهيم، القانون الدولي الخاص، مركز الجانب وتنازع القوانين، دار النهضة العربية، القاهرة، 1991م- 1992م.
-    د. غسان علي علي، الاستثمارات الأجنبية ودور التحكيم في تسوية المنازعات التي قد تثور بصددها، رسالة دكتوراه،كلية الحقوق، جامعة عين شمس، 2006م.
-    د. محمد سامي عبدالحميد، أصول القانون الدولي العام، الجزء الأول، الجماعة الدولية، الطبعة الخامسة، 1996م، دار الجامعيين لطباعة الأوفست والتجليد، الناشر: دار المطبوعات الجامعية بالإسكندرية.
-    د. عبد الكريم زيدان، أحكام الذميين والمستأمنين في دار الإسلام، رسالة دكتوراه مقدمة إلى كلية الحقوق جامعة القاهرة، 1962م، مؤسسة الرسالة، بيروت، الطبعة الثانية، 1988م.
-     د. محمد عبد المنعم رياض، مبادئ القانون الدولي الخاص، الطبعة الثانية، 1362ه– 1943م، مطبعة لجنة التأليف والترجمة والنشر، الناشر، مكتبة دار النهضة المصرية.
-     د. حامد سلطان، أحكام القانون الدولي في الشريعة الإسلامية، طبعة مصورة، سنة 1986م، مطبعة الفتح التجارية، مصر، الناشر دار النهضة العربية.
-     أحمد طه السنوسي، فكرة الجنسية في التشريع الإسلامي المقارن، مقال منشور في مجلة مصر المعاصرة تصدرها الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي والإحصاء والتشريع، العدد 288، السنة 48، أبريل 1957م.
-     أبو العلاء المودودي، أهل الذمة، دار الأنصار بالقاهرة، 1987م.
-     د. بدر الدين عبد المنعم شوقي، مركز الأجانب بين الشريعة الإسلامية والقانون الدولي الخاص المصري، رسالة دكتوراه مقدمة إلى كلية الشريعة والقانون جامعة الأزهر، 1971م، مكتوبة على الآلة الكاتبة.
-    د. أحمد عبد الكريم سلامة، مبادئ القانون الدولي الخاص الإسلامي المقارن، الناشر دار النهضة العربية بالقاهرة، 1989م.
-    د. عصام الدين القصي، الأصول الإسلامية للقانون الدولي الخاص، مقال منشور في مجلة الشريعة والقانون تصدر عن كلية الشريعة والقانون جامعة الإمارات العربية المتحدة، العدد الخامس، مايو 1991م.
-    د. حاتم جعفر، منظومة التمويل ودورها في تحسين السوق العقاري، طبعة 2003م.
-    سامي سويلم، الاستثمار العقاري، الموسوعة الحرة، لسنة 2009م.
-    الاستثمار العقاري، لرجل الأعمال الفلبيني ريبورت كيوساكي، الموسوعة الحرة، شبكة المعلومات الدولية (الانترنت)، بتاريخ: 15/ 10/ 2009م. 
- المحاسب الأول خالد طاهر الحبابي، على موقع تواصل الإنترنت
-    http://www.almohasb1.com/
-     د. عبد الرزاق قاسم، محام في جمعية المحامين القانونيين السوريين لمفهوم المعيار الدولي رقم 40 الخاص بالاستثمارات العقارية. 
-    صناديق الاستثمار، المجموعة المصرية للخدمات المإليه، 2009م راجع الموقع الإلكتروني على الرابط: 
-    http://books.esgmarkets.com.
-    أ/ عبد المحسن يحيى الجهيمي، حماية حقوق المستثمرين في المساهمات العقارية، مكتبة القانون والا قتصاد، الرياض،ط1، 1433ه-2012م.
-    د. محمد حسين إسماعيل، النظام القانوني للاستثمار الأجنبي في المملكة العربية السعودية، مطبوعات معهد الإدارة، طبعة سنة 1995م.
القوانين والأعمال التحضيرية:
1.    قانون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، رقم (230) لسنة 1996م.
2.    قانون تملك غير اليمنيين للعقارات رقم (23) لسنة 2009م.
3.    قانون ضمانات وحوافز الاستثمار المصري رقم (8) لسنة 1997م، ولائحته التنفيذية لسنة 2004م.
4.    قانون الاستثمار اليمني رقم (15) لسنة 2010م.
5.    قانون الاستثمار اليمني رقم (22) لسنة 2002م.
6.    الدستور المصري لسنة 2014م.
7.    الدستور اليمني لسنة 2001م.
8.    قانون أراضي وعقارات الدولة اليمني رقم (21) لسنة 1995م.
9.    نظام حماية وتشجيع الصناعات الوطنية السعودي رقم (50) لسنة 1381ه.
10.    التنظيم الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/ 15) بتاريخ 17/ 4/ 1421ه وبقرار رئيس مجلس الوزراء رقم (89) بتاريخ 8/ 4/ 1421ه بشأن نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره.
11.    قانون الاستثمار السعودي رقم (1) لسنة 5/ 1/ 1421ه.
12.    القانون رقم (74) لسنة 1979م بشأن تنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات.
13.    القانون رقم (19) لسنة 2005م بشأن الملكية العقارية لإمارة أبو ظبي.
14.    القانون رقم (7) لسنة 2006م بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي. 
15.    القانون رقم (3) لسنة 2006م بشأن تحديد مناطق تملك غير المواطنين للعقارات في إمارة دبي.
16.    القانون رقم (5) لسنة 2010م بشأن التسجيل العقاري في إمارة الشارقة.
17.    قانون رقم (3) لسنة 2006م بشـأن الملكية العقارية في إمارة أم القيوين الإماراتية.
18.    المرسوم السلطاني رقم (12) لسنة 2006م في شأن نظام تملك غير العمانيين للعقارات في المجمعات السياحية المتكاملة.
19.    قانون إيجار الأموال غير المنقولة وبيعها لغير الأردنيين والأشخاص المعنويين رقم (47) لسنة 2006م.
20.    قانون اكتساب غير اللبنانيين للحقوق العينية العقارية في لبنان بموجب المرسوم رقم (11614) بتاريخ 4/ 1/ 1969م، المعدل بموجب القانون الجديد رقم (296) لسنة 2001م.
21.    القانون رقم (17) لسنة 2004م بشأن تملك وانتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية.
22.    القانون رقم (8) لسنة 2001م بشأن تنظيم الاستثمار المباشر لرأس المال الأجنبي لدولة الكويت.
23.    المرسوم العماني رقم (102) لسنة 1994م بشأن استثمار رأس المال الأجنبي.
24.    القرار رقم (43) لسنة 2003م بشأن تملك غير البحرينيين للعقارات المبنية والأراضي.
25.     قانون الاستثمار القطري رقم (13) لسنة 2000م.
26.    قانون الاستثمار السوري بالمرسوم التشريعي رقم (8) لسنة 2007م.
27.    قانون تشجيع الاستثمار السوداني لسنة 1999م.
28.    قانون الاستثمار الأردني لسنة 2014م.
29.    قانون الاستثمار العراقي رقم (13) لسنة 2006 والمعدل بقانون الاستثمار رقم (2) لسنة 2010م.
30.    الاتفاقية الاقتصادية المشتركة لدول مجلس الخليج العربي تم التوقيع على هذه الاتفاقية في 16/ شوال / 1422هـ الموافق 31 ديسمبر 2001م خلال انعقاد الدورة 22 للمجلس.
31.    الاتفاقية الخليجية المشتركة المنظمة لملكية العقارات بين رعاياها في الدورة الثالثة والعشرين للمجلس الأعلى لدول مجلس التعاون الخليجي في الدوحة، ديسمبر 2002م.
32.    المستشار/ احمد إبراهيم عطية، مجموعة التشريعات المصرية للقانون المدني معلقاً عليه بأحدث أحكام محكمة النقض، شركة ناس للطباعة، الطبعة السادسة، 2014م.

المراجع الأجنبية:
-    Upali (K): Investment، Industrialization and TNCs in selected Asian، regional Development Dialogue vol. 14، N. 4 1993، p 36. 
-    UNCTAD World Investment Report، 1996. 
-    UNCTAD World Investment Report، 1993. 
-    UNCTAD World Investment Report، 1979. 
-    www.transasialawyers.com/publicfiles/N2-MelliDarsa-E.pdf
-    http://www.financeasia.com/News/387232،foreign-investment-changes-in-indonesia.aspx
-    Wenhua (S): The Legal Protection of Foreign Investment: A Comparative Study. Bloomsbury Publishing، 2012،
-    The current eagemess for the development world to attract foreign investment could easily fade and the more hostile LCD attitudes of 1960s and early 1970s towards MNEs could return again”. Cynthia (D) and Contributors: Foreign direct investment in the 1990s، 1990،. 
-    A restrictive but stable investment climate may not deter an MNC if it has found a profit making opportunity، while an investment environment that is in flux but generally improving may encourage an enterprise to delay investing in the hopes of getting a better deal later on”. Cynthia (D) and Contributors: Foreign direct investment in the 1990s، 1990، Op. Cit،